Wohnflächenberechnung

Vier Regelwerke, drei Anwendungsfälle

„Wohnfläche" ist kein eindeutiger Begriff. Je nach Regelwerk kommen für dieselbe Wohnung unterschiedliche Zahlen heraus – und der Unterschied liegt regelmäßig im zweistelligen Quadratmeterbereich.

Was angerechnet wird und was nicht

Die Anrechnung regelt § 4 WoFlV. Entscheidend ist die lichte Höhe:

• Ab zwei Metern lichter Höhe zählt die Grundfläche vollständig.
• Zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte.
• Unter einem Meter bleibt sie unberücksichtigt.
• Unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume zählen zur Hälfte.
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte. Die Spanne ist der häufigste Streitpunkt: Der höhere Ansatz braucht eine Begründung, etwa besondere Lage oder Nutzbarkeit.

Nicht zur Wohnfläche gehören nach § 2 Abs. 3 WoFlV unter anderem Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen – ebenso Geschäftsräume.

Quelle: Wohnflächenverordnung §§ 2 und 4, abrufbar unter gesetze-im-internet.de.

Ein Beispiel, durchgerechnet

Dachgeschosswohnung, zwei Zimmer, Balkon:

69 Quadratmeter Grundfläche, 50,50 Quadratmeter Wohnfläche. Wer die Grundfläche in den Mietvertrag schreibt, liegt um mehr als ein Drittel daneben.

Warum Genauigkeit hier zählt

Eine falsche Flächenangabe im Mietvertrag hat Folgen, und die Rechtsprechung unterscheidet dabei schärfer, als viele Zusammenfassungen vermuten lassen:

• Bei der Mietminderung gilt die bekannte Grenze: Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten, ist das nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mangel der Mietsache (Urteil vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03).
• Bei der Mieterhöhung gilt sie nicht mehr. Der Bundesgerichtshof hat die Zehn-Prozent-Toleranz für Mieterhöhungen nach § 558 BGB ausdrücklich aufgegeben (Urteil vom 18. November 2015, VIII ZR 266/14). Dort zählt allein die tatsächliche Größe – die Kappungsgrenze bleibt davon unberührt.

Wer eine Flächenangabe aus Bestandsunterlagen übernimmt, übernimmt damit auch deren Fehler. Das ist der Grund, warum sich die Prüfung lohnt, bevor eine Zahl in einen Vertrag wandert.

Die typischen Fehler

Fast alle häufigen Fehler sind die schlichte Umkehrung der Regeln oben. Wer eine Flächenangabe aus Bestandsunterlagen prüft, findet meistens einen davon:

• Balkon voll angerechnet statt zu einem Viertel. Bei acht Quadratmetern Balkon sind das sechs Quadratmeter zu viel – genug, um bei einer kleinen Wohnung über der Zehn-Prozent-Schwelle zu landen.
• Dachschräge nicht gestaffelt. Der Raum wird als Ganzes gezählt, obwohl Teile unter zwei und unter einem Meter liegen. Der häufigste Fehler in Dachgeschosswohnungen.
• Eine Zahl nach DIN 277 übernommen. Die Norm ermittelt Grundflächen, keine Wohnfläche – sie rechnet Dachschrägen und Balkone anders an. Die Zahl sieht plausibel aus und ist zu hoch.
• Keller oder Abstellraum mitgezählt. Nach § 2 Abs. 3 WoFlV gehören sie nicht zur Wohnfläche, landen aber regelmäßig in der Summe, weil sie im Plan direkt daneben liegen.
• Alte Angabe nach II. BV, nie auf die WoFlV umgestellt. Bei Beständen mit Verträgen von vor 2004 die Regel, nicht die Ausnahme.
• Nachträglicher Ausbau nie nachgeführt. Der ausgebaute Spitzboden steht in keiner Akte, die Fläche stimmt seitdem nicht mehr.

Der gemeinsame Nenner: Flächenangaben werden meistens vererbt, nicht ermittelt. Eine Zahl wandert aus dem alten Vertrag ins Exposé, von dort in den neuen Vertrag – und niemand hat sie je nachgerechnet. Deshalb lohnt die Prüfung besonders dann, wenn eine Angabe schon lange unverändert mitläuft.