Grundriss fürs Exposé
Der Grundriss ist nach den Fotos das meistbetrachtete Element eines Exposés – und oft das schwächste. Was eine gute Vermarktungsdarstellung ausmacht, was hineingehört und wo Sie sich mit einer Angabe festlegen.
Was ein Exposé-Grundriss leisten muss
Interessenten entscheiden in Sekunden, ob ein Objekt in die engere Wahl kommt. Der Grundriss beantwortet dabei drei Fragen, die kein Foto beantwortet: Wie sind die Räume geschnitten, wie hängen sie zusammen, und passt das zu meinem Leben?
Zuschnitt
Proportionen der Räume, Lage der Fenster, nutzbare Wandflächen für Möbel.
Zusammenhang
Wege durch die Wohnung, Trennung von Wohnen und Schlafen, Lage der Bäder.
Orientierung
Nordpfeil und Ausrichtung – die Frage nach der Sonne kommt ohnehin.
Ein abfotografierter, verknickter Papierplan beantwortet keine dieser Fragen. Er signalisiert vor allem eines: dass sich niemand die Mühe gemacht hat.
Exposé-Ansicht oder technischer Plan
Das sind zwei verschiedene Dokumente mit zwei verschiedenen Aufgaben, und sie werden regelmäßig verwechselt.
Exposé-Ansicht
Bewusst vereinfacht und ansprechend: klare Flächen, Raumbezeichnungen, gelegentlich angedeutete Möblierung. Sie soll verstanden werden, nicht vermessen. Wenige, gut lesbare Maße genügen.
Technischer Plan
Vollständige Maßketten, Wandstärken, Öffnungsrichtungen. Grundlage für Dokumentation und Planung – im Exposé überfrachtet er die Darstellung und schreckt eher ab.
Für die Vermarktung brauchen Sie die erste Variante. Das ist keine Sparlösung, sondern die passende Form: Ein Interessent will den Schnitt begreifen, nicht nachrechnen.
2D oder 3D?
Dreidimensionale Grundrisse – oft als Puppenhaus-Ansicht von schräg oben – sind in Exposés inzwischen verbreitet. Sie sind eindrucksvoll, aber sie ersetzen den klassischen Grundriss nicht.
Wofür 3D gut ist
Laien lesen eine räumliche Darstellung schneller. Wer keine Grundrisse gewohnt ist, versteht Zusammenhänge und Größenverhältnisse auf einen Blick – das trifft auf viele private Interessenten zu.
Was 3D verdeckt
Die Perspektive verzerrt Proportionen, Wände verdecken einander, und Stellflächen lassen sich nicht mehr sauber ablesen. Wer prüfen will, ob das eigene Sofa an eine bestimmte Wand passt, braucht die Draufsicht.
Die brauchbare Kombination ist deshalb beides: der klassische 2D-Grundriss als Grundlage, die räumliche Ansicht als Ergänzung. Nur 3D anzubieten wirkt zunächst moderner, führt in der Besichtigung aber zu genau den Fragen, die ein Grundriss vorher hätte klären können.
Möblierung und mehrere Geschosse
Angedeutete Möblierung hilft beim Größenverständnis: Ein eingezeichnetes Bett macht sofort klar, ob ein Zimmer als Schlafraum taugt. Sie hat aber eine Grenze. Was im Grundriss steht, wird schnell als Zusage gelesen – eine eingezeichnete Einbauküche weckt Erwartungen, wenn sie nicht Vertragsgegenstand ist. Halten Sie die Möblierung dezent und kennzeichnen Sie sie als Beispiel.
Bei mehreren Ebenen – Maisonette, Reihenhaus, Wohnung mit ausgebautem Spitzboden – gehört jedes Geschoss auf eine eigene Darstellung, in derselben Ausrichtung und im selben Maßstab. Untereinander oder nebeneinander angeordnet, jeweils beschriftet. Wer Geschosse in eine Grafik presst oder unterschiedlich ausrichtet, macht aus einer Verkaufshilfe ein Rätsel.
Dasselbe gilt über ein Objekt hinweg: Vermarkten Sie mehrere Einheiten im selben Haus, sollten alle Grundrisse gleich aussehen – gleiche Strichstärken, gleiche Beschriftung, gleiche Farbgebung. Uneinheitliche Pläne wirken zusammengesucht und werfen die Frage auf, wie sorgfältig der Rest der Unterlagen ist.
Was hineingehört – und was Sie festlegt
- Raumbezeichnungen. Eindeutig und nüchtern. „Zimmer 3" hilft niemandem, „Arbeiten / Gast" schon.
- Nordpfeil. Kostet nichts und beantwortet die häufigste Rückfrage.
- Maßstabsangabe oder Bezugsmaß. Damit Größenverhältnisse einschätzbar bleiben. Wie Sie zwischen Plan- und realen Maßen umrechnen, zeigt der Maßstabsrechner.
- Geschossangabe bei mehreren Ebenen.
Vorsicht bei Flächenangaben
Quadratmeterzahlen im Exposé sind kein reines Marketing. Sie können Teil der Beschaffenheitsvereinbarung werden, wenn der spätere Vertrag darauf Bezug nimmt – und dann trägt die Angabe Konsequenzen.
Wer Flächen nennt, sollte sie deshalb aus einer belastbaren Ermittlung übernehmen und nicht am Plan abschätzen. Welche Norm dabei gilt und wie Dachschrägen und Balkone angerechnet werden, steht unter Wohnflächenberechnung.
Formate und Auflösung
ImmoScout24 nimmt Bilder in PNG, GIF und JPG entgegen, bis 50 MB je Datei, und Sie können bis zu 150 Multimediadateien plus ein Video einbinden. Für das Titelbild empfiehlt das Anwenderhandbuch 731 × 550 Pixel im 4:3-Format. Für Grundrisse nennt es keine eigenen Vorgaben – sie folgen denselben Regeln wie Fotos. Ausdrücklich unerwünscht sind Wasserzeichen, Rahmen und Logos im Bild.
Nehmen Sie PNG, nicht JPG. Das ist der wichtigste technische Punkt und hat nichts mit dem Portal zu tun, sondern mit den Formaten selbst: JPG komprimiert für Fotos und erzeugt an harten Kanten Artefakte – also genau dort, wo ein Grundriss aus dünnen Linien und kleiner Beschriftung besteht. Bei PNG bleiben Linien und Raumbezeichnungen sauber.
Unabhängig vom Portal gilt: Der Plan muss auf einem Telefondisplay lesbar bleiben. Ein Grundriss, bei dem man zoomen muss, um die Raumbezeichnungen zu entziffern, verfehlt seinen Zweck – und der überwiegende Teil der Exposé-Aufrufe passiert mobil. Im Zweifel lieber weniger Beschriftung in größerer Schrift.
Quelle: ImmoScout24, Anwenderhandbuch – Bilder, Grundrisse und Videos. Portalvorgaben ändern sich; prüfen Sie im Zweifel die aktuelle Fassung.
Typische Fehler
- Der abfotografierte Papierplan. Schief, grau, mit Schatten und Knicken. Der häufigste Fehler und der mit der größten Wirkung.
- Zu viele Maße. Vollständige Maßketten machen die Darstellung unruhig, ohne dass sie jemand liest.
- Fremde Beschriftungen. Handnotizen, Stempel eines früheren Eigentümers, Bearbeitungsvermerke – wirken unsauber und werfen Fragen auf, die Sie nicht beantworten wollen.
- Uneinheitliche Darstellung über ein Portfolio hinweg. Bei mehreren Einheiten im selben Objekt fällt jeder Bruch auf.
- Flächenangaben ohne Grundlage. Siehe oben – der einzige Fehler auf dieser Liste, der teuer werden kann.
Aus dem Papierplan eine Vermarktungsunterlage machen
Genau dafür ist FloorBotter gebaut: Sie fotografieren den vorhandenen Grundriss, markieren die Ecken, tragen die Maße ein – und erhalten in wenigen Minuten eine saubere, einheitliche Darstellung als PDF und PNG. Ohne Wartezeit bei einem Zeichendienstleister und ohne CAD-Kenntnisse.
Für die Exposé-Ansicht ist das der passende Weg. Wenn Sie zusätzlich technische Pläne für die Dokumentation brauchen oder größere Bestände aufarbeiten, lohnt der Vergleich der vier Digitalisierungswege.