Nebenkostenabrechnung erstellen
Für Vermieter von einer bis etwa zehn Wohnungen: Kosten eintragen, Verteilerschlüssel wählen, fertig. Der Rechner verteilt jede Position auf den Cent genau, rechnet Mieterwechsel taggenau und gibt je Mieter eine Abrechnung mit allen Pflichtangaben aus. Ohne Anmeldung, alles bleibt in Ihrem Browser.
Sie haben eine Abrechnung bekommen und wollen sie prüfen? Zur Prüfung für Mieter
1. Objekt und Zeitraum
Höchstens 12 Monate (§ 556 Abs. 3 BGB).
2. Wohnungen
Die Wohnfläche ist der gesetzliche Standardschlüssel (§ 556a BGB). Sie kennen sie nicht genau? So wird sie berechnet, oder FloorBotter ermittelt sie aus einem Foto des Grundrisses.
3. Mieter und Mietzeiten
Mietbeginn und -ende dürfen außerhalb des Zeitraums liegen; gerechnet wird nur der Teil im Zeitraum. Tage ohne Mieter gelten als Leerstand und gehen zulasten des Vermieters. Vorauszahlungen: die im Abrechnungszeitraum tatsächlich gezahlten Beträge.
4. Kosten
Optional, z. B. Lohnanteil von Gartenpflege oder Reinigung.
Mit Wasserzählern nach Verbrauch, sonst nach Fläche oder Personen.
Optional, z. B. Lohnanteil von Gartenpflege oder Reinigung.
Optional, z. B. Lohnanteil von Gartenpflege oder Reinigung.
Optional, z. B. Lohnanteil von Gartenpflege oder Reinigung.
Optional, z. B. Lohnanteil von Gartenpflege oder Reinigung.
Nach HeizkostenV: 50 bis 70 % nach Verbrauch, der Rest nach Fläche.
50 bis 70 % (§ 7 HeizkostenV).
Optional, z. B. Lohnanteil von Gartenpflege oder Reinigung.
Nicht umlegen dürfen Sie Verwaltung, Reparaturen, Instandhaltung, Rücklagen und Bankgebühren (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Der Rechner weist auf solche Posten hin.
CO₂-Kosten aufteilen (falls mit Gas, Öl oder Fernwärme geheizt wird)
Steht auf der Brennstoff- oder Fernwärmerechnung.
Ebenfalls auf der Rechnung.
Leer lassen für 150,5 m² aus Ihren Angaben.
Seit 2023 teilen sich Mieter und Vermieter die CO₂-Kosten fürs Heizen nach einem Stufenmodell: Je schlechter das Gebäude, desto mehr trägt der Vermieter (0 bis 95 %).
5. Ergebnis je Mieter
Familie Meier · EG links · 01.01.2025 bis 31.12.2025 (365 Tage)
| Kostenart | Gesamtkosten | Verteilerschlüssel und Berechnung | Ihr Anteil |
|---|---|---|---|
| Grundsteuer | 412,30 € | Wohnfläche: 68,50 m² von 150,50 m² × 365/365 Tage | 187,66 € |
| Wasserversorgung | 980,00 € | Verbrauch: 62,00 von 110,00 | 552,36 € |
| Straßenreinigung und Müllbeseitigung | 516,00 € | Wohnfläche: 68,50 m² von 150,50 m² × 365/365 Tage | 234,86 € |
| Gartenpflege | 380,00 € | Wohnfläche: 68,50 m² von 150,50 m² × 365/365 Tage | 172,96 € |
| Sach- und Haftpflichtversicherung | 640,50 € | Wohnfläche: 68,50 m² von 150,50 m² × 365/365 Tage | 291,52 € |
| Heizung | 2.150,00 € | Heizkosten (Grund- und Verbrauchskosten): Grundkosten 30 % (645,00 €): 68,50 m² von 150,50 m² × 365/365 Tage; Verbrauchskosten 70 % (1.505,00 €): 4.180,00 von 9.500,00 | 955,77 € |
| Summe Ihrer Betriebskosten | 2.395,13 € | ||
| abzüglich geleisteter Vorauszahlungen | −1.440,00 € | ||
| Nachzahlung | 955,13 € | ||
Darin enthaltene Arbeitskosten nach § 35a EStG: 172,96 €
Herr Schulz · OG rechts · 01.01.2025 bis 30.06.2025 (181 Tage)
| Kostenart | Gesamtkosten | Verteilerschlüssel und Berechnung | Ihr Anteil |
|---|---|---|---|
| Grundsteuer | 412,30 € | Wohnfläche: 82,00 m² von 150,50 m² × 181/365 Tage | 111,40 € |
| Wasserversorgung | 980,00 € | Verbrauch: 48,00 von 110,00 × 181/365 Tage | 212,06 € |
| Straßenreinigung und Müllbeseitigung | 516,00 € | Wohnfläche: 82,00 m² von 150,50 m² × 181/365 Tage | 139,41 € |
| Gartenpflege | 380,00 € | Wohnfläche: 82,00 m² von 150,50 m² × 181/365 Tage | 102,67 € |
| Sach- und Haftpflichtversicherung | 640,50 € | Wohnfläche: 82,00 m² von 150,50 m² × 181/365 Tage | 173,06 € |
| Heizung | 2.150,00 € | Heizkosten (Grund- und Verbrauchskosten): Grundkosten 30 % (645,00 €): 82,00 m² von 150,50 m² × 181/365 Tage; Verbrauchskosten 70 % (1.505,00 €): 5.320,00 von 9.500,00 × 181/365 Tage | 592,21 € |
| Summe Ihrer Betriebskosten | 1.330,81 € | ||
| abzüglich geleisteter Vorauszahlungen | −720,00 € | ||
| Nachzahlung | 610,81 € | ||
Darin enthaltene Arbeitskosten nach § 35a EStG: 102,67 €
Leerstand (Vermieter) · OG rechts · 01.07.2025 bis 31.07.2025 (31 Tage)
| Kostenart | Gesamtkosten | Verteilerschlüssel und Berechnung | Ihr Anteil |
|---|---|---|---|
| Grundsteuer | 412,30 € | Wohnfläche: 82,00 m² von 150,50 m² × 31/365 Tage | 19,08 € |
| Wasserversorgung | 980,00 € | Verbrauch: 48,00 von 110,00 × 31/365 Tage | 36,32 € |
| Straßenreinigung und Müllbeseitigung | 516,00 € | Wohnfläche: 82,00 m² von 150,50 m² × 31/365 Tage | 23,88 € |
| Gartenpflege | 380,00 € | Wohnfläche: 82,00 m² von 150,50 m² × 31/365 Tage | 17,58 € |
| Sach- und Haftpflichtversicherung | 640,50 € | Wohnfläche: 82,00 m² von 150,50 m² × 31/365 Tage | 29,64 € |
| Heizung | 2.150,00 € | Heizkosten (Grund- und Verbrauchskosten): Grundkosten 30 % (645,00 €): 82,00 m² von 150,50 m² × 31/365 Tage; Verbrauchskosten 70 % (1.505,00 €): 5.320,00 von 9.500,00 × 31/365 Tage | 101,43 € |
| Summe Ihrer Betriebskosten | 227,93 € | ||
Darin enthaltene Arbeitskosten nach § 35a EStG: 17,58 €
Frau Kaya · OG rechts · 01.08.2025 bis 31.12.2025 (153 Tage)
| Kostenart | Gesamtkosten | Verteilerschlüssel und Berechnung | Ihr Anteil |
|---|---|---|---|
| Grundsteuer | 412,30 € | Wohnfläche: 82,00 m² von 150,50 m² × 153/365 Tage | 94,16 € |
| Wasserversorgung | 980,00 € | Verbrauch: 48,00 von 110,00 × 153/365 Tage | 179,26 € |
| Straßenreinigung und Müllbeseitigung | 516,00 € | Wohnfläche: 82,00 m² von 150,50 m² × 153/365 Tage | 117,85 € |
| Gartenpflege | 380,00 € | Wohnfläche: 82,00 m² von 150,50 m² × 153/365 Tage | 86,79 € |
| Sach- und Haftpflichtversicherung | 640,50 € | Wohnfläche: 82,00 m² von 150,50 m² × 153/365 Tage | 146,28 € |
| Heizung | 2.150,00 € | Heizkosten (Grund- und Verbrauchskosten): Grundkosten 30 % (645,00 €): 82,00 m² von 150,50 m² × 153/365 Tage; Verbrauchskosten 70 % (1.505,00 €): 5.320,00 von 9.500,00 × 153/365 Tage | 500,59 € |
| Summe Ihrer Betriebskosten | 1.124,93 € | ||
| abzüglich geleisteter Vorauszahlungen | −600,00 € | ||
| Nachzahlung | 524,93 € | ||
Darin enthaltene Arbeitskosten nach § 35a EStG: 86,79 €
Dieses Werkzeug rechnet nach den gesetzlichen Regeln (BGB, Betriebskostenverordnung, Heizkostenverordnung, CO₂-Kostenaufteilungsgesetz) und nennt die Fundstellen. Es ersetzt keine Rechtsberatung: Was im Einzelfall gilt, hängt auch vom Mietvertrag ab. Ihre Eingaben bleiben in Ihrem Browser und werden nicht an uns übertragen.
So erstellen Sie eine korrekte Nebenkostenabrechnung
Umlegen dürfen Sie nur Betriebskosten, die im Mietvertrag vereinbart sind und in § 2 der Betriebskostenverordnung stehen: von der Grundsteuer über Wasser, Heizung, Müll und Gebäudereinigung bis zur Hausversicherung. Verwaltung, Reparaturen, Instandhaltung und Rücklagen sind keine Betriebskosten.
Welche Angaben muss eine Nebenkostenabrechnung enthalten?
Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen. Der Rechner gibt genau diese Angaben je Mieter aus.
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein?
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Bei einer Abrechnung für das Kalenderjahr 2025 also bis zum 31.12.2026. Danach kann der Vermieter eine Nachzahlung in der Regel nicht mehr verlangen.
Welcher Verteilerschlüssel gilt, wenn im Mietvertrag nichts steht?
Die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Kosten, die nach Verbrauch erfasst werden, etwa Wasser mit Zählern, werden nach Verbrauch verteilt. Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach der Heizkostenverordnung zu 50 bis 70 % nach Verbrauch verteilt werden.
Wer zahlt die Nebenkosten einer leer stehenden Wohnung?
Der Vermieter. Der Rechner weist Leerstandszeiten als eigene Zeile aus, damit sie nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden.
Die Wohnfläche fehlt? Aus dem Grundriss ermitteln
Ohne andere Vereinbarung werden Betriebskosten nach Wohnfläche verteilt. Ist die Fläche einer Wohnung unklar oder nur geschätzt, wird jede Abrechnung angreifbar. FloorBotter macht aus dem Handyfoto eines Papier-Grundrisses einen sauberen Plan und berechnet daraus die Raumflächen.