Abgeschlossenheitsbescheinigung: welche Pläne die Behörde verlangt
Ein Haus mit sechs Wohnungen soll in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Der Notar braucht dafür eine Bescheinigung vom Bauamt, und das Bauamt will Pläne sehen: vom Keller bis zum Spitzboden, im richtigen Format und in der verlangten Zahl von Ausfertigungen. Hier steht, was Gesetz und Vorschrift verlangen und was einzelne Behörden zusätzlich fordern.
Wozu die Bescheinigung dient
Wohnungseigentum entsteht im Grundbuch. Der Eintragungsbewilligung müssen nach § 7 Abs. 4 WEG zwei Anlagen der Baubehörde beiliegen: der Aufteilungsplan und eine Bescheinigung, dass die Voraussetzungen von § 3 Abs. 3 WEG vorliegen. Gemeint ist vor allem, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind. In Köln beschreibt die Stadt den Weg so: Mit der Bescheinigung legt der Notar die Teilungserklärung an und reicht beides beim Grundbuchamt ein.
Den Antrag stellen dürfen nach § 3 Abs. 1 AVA der Eigentümer, der Erbbauberechtigte und jeder, der ein berechtigtes Interesse glaubhaft macht, zum Beispiel ein Erwerber. Das Hinweisblatt aus Berlin-Charlottenburg-Wilmersdorf nennt nur Eigentümer und Erbbauberechtigte. Fragen Sie im Zweifel vorher bei Ihrer Behörde nach. Wie Sie einen fertigen Aufteilungsplan lesen, erklärt die Seite Aufteilungsplan lesen.
Quellen: WEG §§ 3 und 7 (gesetze-im-internet.de); Allgemeine Verwaltungsvorschrift (AVA) vom 06.07.2021, § 3, mit Begründung BR-Drs. 312/21; Stadt Köln, Abgeschlossenheitsbescheinigung; Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf, Hinweisblatt (Stand 08.06.2026); alle abgerufen am 13.10.2026.
Was die Vorschrift des Bundes verlangt
Seit Juli 2021 regelt die AVA, was dem Antrag beiliegen muss. Die Liste ist kurz:
- Eine Bauzeichnung. Bei einem bestehenden Gebäude muss sie eine Baubestandszeichnung sein, also den gebauten Zustand zeigen.
- Laut amtlicher Begründung ein Lageplan als Teil der Bauzeichnung. Aus ihm soll die Lage des Grundstücks hervorgehen und welche Flächen außerhalb des Hauses Sonder- oder Gemeinschaftseigentum werden.
- Auf Papier zwei Ausfertigungen, kein Blatt größer als DIN A3. Seit Ende 2022 geht der Antrag auch elektronisch, dann muss die Zeichnung als DIN A3 druckbar sein.
- Die gleiche Nummer für alle Räume und Grundstücksteile, die zu derselben Wohnung gehören (§ 7 Abs. 4 WEG).
Einen Maßstab schreibt die AVA nicht vor. In der Begründung steht, zulässig sei jeder Maßstab, der die Zeichnung angemessen lesbar macht. Die Behörde gibt die Bescheinigung mit Unterschrift und Siegel oder Stempel heraus, dazu eine unterschriebene und gesiegelte oder gestempelte Ausfertigung der Zeichnung als Aufteilungsplan (§ 8 AVA).
Quellen: AVA §§ 3 und 8 (Abdruck Landratsamt Schweinfurt); Änderung vom 19.12.2022, BAnz AT 28.12.2022 B3; Begründung BR-Drs. 312/21, S. 8; § 7 Abs. 4 WEG; alle abgerufen am 13.10.2026.
Was einzelne Behörden fordern
Die hier ausgewerteten Merkblätter gehen weiter als die AVA. Sie sind Verwaltungspraxis, keine Gesetze, und sie unterscheiden sich von Ort zu Ort. Sechs Beispiele:
| Behörde | Pläne | Maßstab | Ausfertigungen |
|---|---|---|---|
| München (LBK) | Lageplan, alle Grundrisse auch von Dachräumen und Spitzböden, Ansichten, Schnitte | Lageplan 1:1000, sonst 1:100 | mindestens 2 |
| Landratsamt Roth | Lageplan, Grundrisse vom Keller bis zum Spitzboden mit Garagen, alle Ansichten, ein Schnitt | Lageplan 1:1000 | 3 |
| Berlin-Charlottenburg-Wilmersdorf | Lageplan mit Gebäuden, Lageplan mit bemaßten Stellplätzen und Freiflächen, Grundrisse aller Geschosse mit Vermaßung, Schnitt, Ansichten | keine Angabe, Vermaßung verlangt | 2 |
| Köln | Grundrisse, Schnitte, Ansichten | sollen 1:100 haben | 2 |
| Münster | Lageplan, Grundrisse für jedes Geschoss, Ansichten, Schnitte als Bestandszeichnungen | einheitlicher Maßstab | 3 |
| Dresden | Auszug aus der Liegenschaftskarte, alle Grundrisse auch von Spitzböden, Garagen und Carports, Ansichten, Schnitte | möglichst 1:100, Lageplan möglichst nicht kleiner als 1:500 | 1 |
Dazu kommen Einzelheiten. Das Landratsamt Kulmbach will auch für einen unzugänglichen Spitzboden einen eigenen Grundriss, die Darstellung im Schnitt genügt dort nicht. Charlottenburg-Wilmersdorf lässt keine handschriftlichen Eintragungen, Bleistift oder Korrekturen zu. Bei der Farbe widersprechen sich die Ämter: Walsrode verlangt, die Bereiche mit eindeutigen Farben abzugrenzen, Friedrichshain-Kreuzberg will Zeichnungen ohne farbliche Einträge. Lesen Sie deshalb das Merkblatt Ihrer eigenen Behörde, bevor Sie zeichnen lassen.
Quellen: Lokalbaukommission München, Broschüre Abgeschlossenheitsbescheinigung (10/2023); Landratsamt Roth, Merkblatt (PDF vom 02/2023); Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf, Hinweisblatt (06/2026); Stadt Köln und Stadt Münster, Seiten zur Abgeschlossenheitsbescheinigung; Dresden, Informationsblatt 8 (10/2025); Landratsamt Kulmbach, Merkblatt (10/2025); Stadt Walsrode, Merkblatt (02/2026); Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, Hinweisblatt (04/2023); alle abgerufen am 13.10.2026.
Was „abgeschlossen“ im Plan bedeutet
Nach § 5 AVA ist eine Wohnung abgeschlossen, wenn sie baulich vollkommen von fremden Wohnungen abgetrennt ist, zum Beispiel durch Wände und Decken. Außerdem braucht sie einen eigenen abschließbaren Zugang vom Freien, vom Treppenhaus oder von einem Vorraum. Der Zugang darf nicht durch eine andere Wohnung führen. Ein Kellerabteil oder ein Dachbodenabteil außerhalb der Wohnung kann dazugehören, wenn es selbst abschließbar ist. Dresden lässt deshalb die Art des Abschlusses eintragen, etwa „abschließbare Lattenverschläge“.
Küche und WC nennt die AVA nicht. Die alte Vorschrift von 1974 verlangte sie noch, und mehrere Behörden fragen sie weiter ab. In München muss jede Wohnung eine Küche oder Kochgelegenheit, ein Bad und eine eigene Toilette haben, wobei im genehmigten Altbestand Bad oder Dusche fehlen dürfen. Das Landratsamt Roth verlangt Wasserversorgung, Ausguss und WC innerhalb der Wohnung. Zeichnen Sie diese Räume mit ihrer Nutzung ein. Eine Tür zwischen zwei Wohnungen lassen München und Kulmbach nicht zu. Charlottenburg-Wilmersdorf macht eine Ausnahme, wenn die Tür als Fluchtweg bauaufsichtlich nötig ist.
Ob Brand- und Schallschutz heutigen Vorschriften entsprechen, ist für die Bescheinigung grundsätzlich unerheblich. Sie wird nach § 4 Abs. 2 AVA ungeachtet bauordnungsrechtlicher Vorschriften erteilt. Das entspricht einem Beschluss des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe vom 30.06.1992 (GmS-OGB 1/91), ergangen zum WEG vor der Reform von 2020. Die Stadt Köln weist darauf hin, dass die Bescheinigung keine Baugenehmigung ersetzt und Eigentümer selbst für einen ausreichenden zweiten Rettungsweg für jede Nutzungseinheit sorgen müssen.
Quellen: AVA §§ 4 und 5 mit Begründung BR-Drs. 312/21, S. 6 und 9; AVV vom 19.03.1974, Nr. 4 und 5 a (historischer Abdruck gesetze-bayern.de); LBK München, Broschüre (10/2023); Landratsamt Roth, Merkblatt (PDF vom 02/2023); Landratsamt Kulmbach, Merkblatt (10/2025); Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf, Hinweisblatt (06/2026); Dresden, Informationsblatt 8 (10/2025); GmS-OGB 1/91 nach Auszug auf dejure.org und Haufe; Stadt Köln; alle abgerufen am 13.10.2026.
Alte Pläne und der gebaute Bestand
Bei einem Altbau ist die Frage, ob die alten Genehmigungspläne reichen. Köln schreibt: Die Bauzeichnungen müssen Sie anfertigen lassen, vorhandene Bestandspläne aus Baugenehmigungen können dafür die Grundlage sein, Fotos oder Skizzen reichen nicht. Das Landratsamt Roth verlangt bei älteren Gebäuden neu gefertigte Bestandspläne. Ob eine unveränderte Kopie alter Pläne irgendwo genügt, haben wir nicht belegt gefunden.
Mehrere Behörden achten darauf, ob der Plan zum Haus passt. Hamburg verlangt, dass die Unterlagen mit den Bauvorlagen der letzten Baugenehmigung übereinstimmen. In Dresden erklärt der Antragsteller schriftlich, dass der Bestand den Zeichnungen entspricht. Walsrode macht bei bestehenden Gebäuden immer einen Ortstermin, München, Kulmbach und die Berliner Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg behalten sich eine Prüfung vor Ort vor. Wurde nach der Genehmigung eine Wand versetzt oder ein Bad eingebaut, klären Sie das mit dem Bauamt, bevor Sie den Antrag stellen. Woher Sie alte Pläne bekommen, steht unter Alten Grundriss finden.
Liegt nur ein vergilbter Papierplan vor, kann FloorBotter daraus einen sauberen, bemaßten Grundriss machen, solange die Maße lesbar sind. Der Plan kann dem Planverfasser als Vorlage dienen und später ins Exposé. Ein aus einer Vorlage rekonstruierter Plan ersetzt aber kein Aufmaß. Gleichen Sie die Maße vor Ort ab, bevor der Planverfasser die Bauzeichnung einreicht. Den Unterschied zwischen Rohbau- und Fertigmaßen erklärt die Seite Rohbaumaß und Fertigmaß.
Quellen: Stadt Köln; Landratsamt Roth, Merkblatt (PDF vom 02/2023); hamburg.de, Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen (Stand 12.10.2026); Dresden, Antragsformular Vdr. 63.009/5 (08/2026); Stadt Walsrode, Merkblatt (02/2026); LBK München, Broschüre (10/2023); Landratsamt Kulmbach, Merkblatt (10/2025); Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf, Hinweisblatt (06/2026); Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, Hinweisblatt (04/2023); alle abgerufen am 13.10.2026.
Stellplätze und Kellerabteile
Ein Stellplatz bekommt die Nummer der Wohnung, zu der er gehört, oder eine eigene Nummer, wenn er eine eigene Teileigentumseinheit bilden soll und über Gemeinschaftseigentum zugänglich ist (§ 7 AVA). In einem Mehrfachparker reicht eine Bezeichnung wie „Nr. 5 (oben)“ und „Nr. 6 (unten)“. Stellplätze und Freiflächen im Sondereigentum brauchen Maßangaben, die Größe und Lage ab der Grundstücks- oder Gebäudegrenze bestimmen (§ 6 AVA). Für Flächen, die Gemeinschaftseigentum bleiben und nur ein Sondernutzungsrecht bekommen, gilt das nach der Begründung nicht.
Dresden erlaubt eigene Nummernkreise und nennt als Beispiel: Wohnungen 1 bis 6, Kellerräume 7 bis 12, Stellplätze 13 bis 18. Unternummern wie „1 a“ oder „1.1“ lässt Dresden nicht zu. Wie solche Nummern später im fertigen Plan aussehen, zeigt die Seite Aufteilungsplan lesen.
Quellen: AVA §§ 6 und 7 mit Begründung BR-Drs. 312/21, S. 9 und 10; Dresden, Informationsblatt 8 (10/2025), Nr. 3.4; abgerufen am 13.10.2026.
Gebühren und Dauer
| Ort | Gebühr | Stand |
|---|---|---|
| Bayern (Landratsamt Roth, München) | 25 bis 150 € je Sondereigentumseinheit | Roth 18.05.2026 |
| Münster | 100 € erste Ausfertigung, dazu 50 bis 150 € je Wohnung und 20 € je Stellplatz | abgerufen 13.10.2026 |
| Köln | mindestens 100 € | abgerufen 13.10.2026 |
| Hamburg | mindestens 150 € | 12.10.2026 |
Zur Dauer nennt Hamburg als einzige der geprüften Behörden eine Angabe: Rechnen Sie mit bis zu mehreren Monaten. Bei einem Neubau stellen München und Kulmbach die Bescheinigung in der Regel frühestens zusammen mit der Baugenehmigung aus.
Quellen: Landratsamt Roth, Abgeschlossenheitsbescheinigung (BayernPortal-Text, Stand 18.05.2026); Landeshauptstadt München; Stadt Münster; Stadt Köln; hamburg.de (Stand 12.10.2026); LBK München, Broschüre (10/2023); Landratsamt Kulmbach, Merkblatt (10/2025); alle abgerufen am 13.10.2026.
Häufige Fragen
Welche Pläne brauche ich für die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Verwaltungsvorschrift des Bundes (AVA) verlangt eine Bauzeichnung, bei bestehenden Gebäuden eine Baubestandszeichnung. Laut amtlicher Begründung gehört ein Lageplan dazu. Einzelne Behörden verlangen mehr. München will den Lageplan in 1:1000 und alle Grundrisse, Ansichten und Schnitte in 1:100, auch von nicht ausgebauten Dachräumen und Spitzböden. Berlin-Charlottenburg-Wilmersdorf verlangt Grundrisse aller Geschosse einschließlich Keller, Tiefgarage, Dachboden und Spitzboden mit Vermaßung.
Wie viele Ausfertigungen muss ich einreichen?
Auf Papier nach der AVA zwei, höchstens im Format DIN A3. Hamburg, Köln und Berlin-Charlottenburg-Wilmersdorf verlangen zwei, das Landratsamt Roth und Münster drei, das Landratsamt Ravensburg mindestens drei. Dresden nimmt die Unterlagen in einfacher Ausfertigung. Elektronisch eingereichte Zeichnungen müssen im Format DIN A3 druckbar sein.
Muss ein Architekt die Pläne zeichnen?
Die AVA verlangt das nicht. Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf in Berlin schreibt ausdrücklich, die Zeichnungen müssen nicht von einem Bauvorlageberechtigten stammen. In Dresden unterschreibt der Antragsteller oder der Entwurfsverfasser. Für andere Behörden ist das nicht geprüft.
Muss das Haus für die Bescheinigung heutigen Brand- und Schallschutz erfüllen?
Für die Bescheinigung grundsätzlich nicht. Nach § 4 Abs. 2 AVA wird die Bescheinigung ungeachtet bauordnungsrechtlicher Vorschriften erteilt. Das entspricht einem Beschluss des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe vom 30.06.1992 (GmS-OGB 1/91, zum WEG vor der Reform von 2020). Die Bescheinigung ersetzt aber keine Baugenehmigung, darauf weist zum Beispiel die Stadt Köln hin.
Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
In Bayern 25 bis 150 Euro je Sondereigentumseinheit, so das Landratsamt Roth (Stand 18.05.2026) und die Stadt München. Münster nennt 100 Euro für die erste Ausfertigung, dazu 50 bis 150 Euro je Wohnung und 20 Euro je Stellplatz. Köln nimmt mindestens 100 Euro, Hamburg mindestens 150 Euro. Abgerufen am 13.10.2026.