Aufteilungsplan lesen
Im Grundriss steht in einem Kreis die Ziffer 4. Im Kellerplan steht dieselbe 4 neben einem Abteil von zwei mal drei Metern. Damit gehört das Abteil grundsätzlich zur Wohnung Nr. 4. Hier steht, wie Sie einen Aufteilungsplan lesen und welche Teile des Hauses allen Eigentümern gemeinsam gehören.
Was ein Aufteilungsplan ist
Wer ein Haus in Eigentumswohnungen aufteilt, muss dem Grundbuchamt zwei Unterlagen der Baubehörde vorlegen. Die erste ist eine Bauzeichnung mit Unterschrift und Siegel oder Stempel, der Aufteilungsplan. Aus ihm muss nach § 7 Abs. 4 WEG die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks hervorgehen, dazu Lage und Größe der Teile im Sondereigentum und im gemeinschaftlichen Eigentum. Die zweite ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie bestätigt, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Die Stadt München nimmt dafür je nach Verfahren 25 bis 150 Euro je Sondereigentumseinheit (Stand der Seite am 12.10.2026).
Welche Zeichnungen die Behörde will, regelt seit 2021 eine Verwaltungsvorschrift des Bundes (AVA). Sie schreibt keinen Maßstab vor, verlangt aber einen Lageplan und bei bestehenden Gebäuden eine Baubestandszeichnung. Einzelne Behörden verlangen mehr. Der Kreis Warendorf verlangt Lageplan, Grundrisse, Ansichten und Schnitte aller Geschosse, auch Keller und Spitzboden. München will die Grundrisse im Maßstab 1:100 und den Lageplan in 1:1000. Mehr Behörden im Vergleich zeigt die Seite Pläne für die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Der Plan liegt in der Grundakte beim Grundbuchamt. Einsicht bekommt nach § 12 GBO, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Das Amtsgericht Kronach schreibt, die Einsicht sei gebührenfrei. Wie Sie an alte Pläne kommen, steht unter Alten Grundriss finden.
Quellen: WEG §§ 3, 7 und GBO § 12 (gesetze-im-internet.de); Allgemeine Verwaltungsvorschrift (AVA) vom 06.07.2021 mit Begründung BR-Drs. 312/21; Kreis Warendorf, Hinweisblatt zur AVA (12/2022); Landeshauptstadt München, Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen, und Broschüre der Lokalbaukommission (10/2023); Amtsgericht Kronach, Grundbuchamt; alle abgerufen am 12.10.2026.
Nummern, Kreise und das „G“
Das Gesetz verlangt, dass alle Räume und Grundstücksteile, die zu demselben Wohnungseigentum gehören, die gleiche Nummer tragen. Wie die Nummer aussieht, regeln die Behörden. Die Lokalbaukommission München verlangt eine arabische Ziffer in einem Kreis und schreibt: Räume ohne Kreis und Ziffer sind Gemeinschaftseigentum. Keller, Speicher, Hobbyraum, Terrasse und Gartenanteil bekommen die Ziffer der Wohnung, zu der sie gehören. Der Kreis Warendorf lässt Gemeinschaftseigentum zusätzlich einheitlich mit „G“ kennzeichnen.
Farbige Umrandungen schreiben weder das WEG noch die AVA vor. Ein älteres Merkblatt der Stadt Menden rät davon ab, weil die Pläne schwarz-weiß kopiert werden. Für die Zuordnung zählt nach dem Gesetz die Nummer.
Raumbezeichnungen wie „Küche“ oder „Café“ und eingezeichnete Möbel legen in der Regel nicht fest, wie ein Raum genutzt werden darf. Der BGH hat 2010 entschieden, dass solche Angaben im Aufteilungsplan allenfalls nachrangige Bedeutung haben (V ZR 40/09, zum WEG vor 2020). Was die übrigen Zeichen im Plan bedeuten, erklärt die Seite Grundriss-Symbole.
Quellen: § 7 Abs. 4 WEG (gesetze-im-internet.de); Lokalbaukommission München, Broschüre Abgeschlossenheitsbescheinigung (10/2023); Kreis Warendorf, Hinweisblatt zur AVA (12/2022); Stadt Menden, Merkblatt Abgeschlossenheitsbescheinigung; BGH V ZR 40/09 (bundesgerichtshof.de); alle abgerufen am 12.10.2026.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Wohnungseigentum besteht nach § 1 WEG aus zwei Teilen: dem Sondereigentum an der Wohnung und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Gemeinschaftlich sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum stehen. Bei Räumen, die nicht zum Wohnen dienen, etwa einem Laden, heißt das Sondereigentum Teileigentum.
Auch innerhalb Ihrer Wohnung gehört nicht alles Ihnen allein. Nach § 5 Abs. 2 WEG können Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig sind, nicht Sondereigentum sein, ebenso Anlagen und Einrichtungen für den gemeinschaftlichen Gebrauch. Das gilt auch, wenn sie in Ihren Räumen liegen. Die Tabelle nennt Beispiele:
| Bauteil | Zuordnung | Beleg |
|---|---|---|
| Fenster mit Rahmen | Gemeinschaftseigentum | BGH V ZR 241/23 (2024) |
| Wohnungseingangstür | Gemeinschaftseigentum | BGH V ZR 212/12 (2013) |
| Tragende Wände | Gemeinschaftseigentum | § 5 Abs. 2 WEG, Haufe |
| Dach, Außenputz, Wärmedämmung | Gemeinschaftseigentum | Haufe, ABC Dach und Fassade |
| Balkon: Bodenplatte, Abdichtung, Geländer | Gemeinschaftseigentum | Haufe, ABC Balkon |
| Balkon: Bodenbelag, Anstrich der Brüstung innen | Kann Sondereigentum sein | Haufe, ABC Balkon |
| Nichttragende Innenwände | Sondereigentum | Haufe, ABC Wand |
| Bodenbelag, Innentüren in der Wohnung | Sondereigentum | Haufe, Gegenstand des Sondereigentums |
Eine Teilungserklärung kann tragende Wände oder Fenster nicht zu Sondereigentum machen. Listen in Teilungserklärungen haben nach Haufe in aller Regel nur deklaratorischen Charakter: Sie beschreiben, was nach dem Gesetz ohnehin gilt. Das Urteil zur Wohnungseingangstür stammt von 2013, also aus der Zeit vor der WEG-Reform vom 01.12.2020.
Quellen: WEG §§ 1 und 5 (gesetze-im-internet.de); BGH V ZR 241/23 und V ZR 212/12 (bundesgerichtshof.de); Haufe, Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und ABC Sonder- und Gemeinschaftseigentum (Balkon, Dach, Fassade, Wand); alle abgerufen am 12.10.2026.
Stellplatz, Terrasse und Garten
Stellplätze gelten nach § 3 Abs. 1 WEG als Räume. Seit dem 01.12.2020 kann Sondereigentum auch auf Flächen außerhalb des Gebäudes erstreckt werden, etwa auf eine Terrasse oder einen Garten, solange die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (§ 3 Abs. 1 und 2 WEG). Solche Flächen sollen nach § 3 Abs. 3 WEG im Aufteilungsplan durch Maßangaben bestimmt sein, für die Bescheinigung verlangt die AVA das (§ 6). Nach der Gesetzesbegründung sind das in der Regel Länge und Breite der Fläche und ihr Abstand zu den Grundstücksgrenzen. Für Stellplätze in Mehrfachparkern nennt die AVA als Beispiel die Bezeichnung „Nr. 5 (oben)“ und „Nr. 6 (unten)“.
Anders ist es beim Sondernutzungsrecht. Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum, ein Eigentümer darf sie allein nutzen. Die Fläche muss in der Eintragungsbewilligung klar bezeichnet sein, durch eine Beschreibung in der Teilungserklärung oder durch einen Lageplan. Laut Haufe muss das nicht der Aufteilungsplan sein. Maßangaben verlangt die AVA für solche Flächen nicht. Finden Sie Ihren Gartenanteil also nicht im Aufteilungsplan, lesen Sie in der Teilungserklärung und ihren Anlagen nach.
Quellen: WEG §§ 3 und 5 (gesetze-im-internet.de); Gesetzesbegründung BT-Drs. 19/18791, S. 38 bis 39; AVA §§ 6 und 7 mit Begründung BR-Drs. 312/21; Haufe, Sondernutzungsrechte, Bestimmtheit; alle abgerufen am 12.10.2026.
Wenn Plan und Bau nicht zusammenpassen
Angenommen, beim Bau wurde eine Wand um 30 cm versetzt. Dann gilt nach einem BGH-Urteil von 2015 für die Grenze des Sondereigentums grundsätzlich der Aufteilungsplan und nicht die tatsächliche Bauausführung, egal wie groß die Abweichung ist. Das gilt auch, wenn ein bestehendes Haus aufgeteilt wird. Sondereigentum entsteht nur dann nicht, wenn es sich nicht mehr eindeutig abgrenzen lässt. Jeder Eigentümer kann nach dem Urteil grundsätzlich verlangen, dass nach Plan gebaut wird (V ZR 284/14).
Und wenn Teilungserklärung und Plan sich widersprechen? Dann hat nach einem BGH-Urteil von 1995 keiner der beiden Vorrang. Lässt sich der Widerspruch nicht auflösen, bleibt der Raum Gemeinschaftseigentum (V ZR 118/94). Beide Urteile sind zum WEG vor der Reform von 2020 ergangen. Ob eine Abweichung in Ihrem Haus Folgen hat, klärt im Zweifel eine Rechtsberatung.
Quellen: BGH V ZR 284/14 (bundesgerichtshof.de); BGH V ZR 118/94 (Auszüge über dejure.org); Haufe, PWW BGB-Kommentar, § 5 WEG Rn. 10; alle abgerufen am 12.10.2026.
Flächen und Maße im Plan
Bei Räumen genügt es nach § 7 Abs. 4 WEG, wenn der Plan Lage und Größe erkennen lässt. Steht trotzdem eine Fläche im Plan, ist damit noch nicht gesagt, nach welcher Regel sie gerechnet wurde. Wie die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung entsteht, erklärt die Seite Wohnflächenberechnung. Ob ein Kellerabteil dazuzählt, steht unter Keller und Hobbyraum.
Fürs Exposé brauchen Sie einen Grundriss der einzelnen Wohnung. Worauf es dabei ankommt, steht unter Grundriss fürs Exposé.
Quellen: WEG §§ 3 und 7 (gesetze-im-internet.de); AVA § 6 mit Begründung BR-Drs. 312/21; abgerufen am 12.10.2026.
Häufige Fragen
Was ist ein Aufteilungsplan?
Eine Bauzeichnung mit Unterschrift und Siegel oder Stempel der Baubehörde. Aus ihr müssen nach § 7 Abs. 4 WEG die Aufteilung von Gebäude und Grundstück sowie Lage und Größe der Teile im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum hervorgehen. Sie ist Anlage der Eintragungsbewilligung und liegt in der Grundakte beim Grundbuchamt.
Woran erkenne ich im Plan, was zu meiner Wohnung gehört?
Alle Räume und Grundstücksteile, die zu demselben Wohnungseigentum gehören, tragen nach § 7 Abs. 4 WEG die gleiche Nummer. In München ist das eine arabische Ziffer im Kreis. Räume ohne Kreis und Ziffer sind dort Gemeinschaftseigentum. Ein Kellerabteil mit der Ziffer Ihrer Wohnung gehört damit grundsätzlich zu Ihrer Wohnung. Maßgeblich ist der Plan zusammen mit der Teilungserklärung.
Gehören die Fenster meiner Wohnung mir?
Nein. Fenster mit Rahmen stehen nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 241/23). Dasselbe hat der BGH 2013 für Wohnungseingangstüren entschieden (V ZR 212/12, zum WEG vor 2020).
Was gilt, wenn die Wohnung anders gebaut ist als im Aufteilungsplan?
Für die Grenzen des Sondereigentums ist nach dem BGH grundsätzlich der Aufteilungsplan maßgeblich und nicht die tatsächliche Bauausführung (V ZR 284/14, 2015, zum WEG vor 2020). Sondereigentum entsteht nur dann nicht, wenn es nicht mehr eindeutig abgrenzbar ist. Was das für Ihren Fall heißt, klärt eine Rechtsberatung.
Stehen im Aufteilungsplan Wohnflächen?
Das Gesetz verlangt nur, dass Lage und Größe der Teile ersichtlich sind. Maßangaben schreibt § 3 Abs. 3 WEG nur für Stellplätze und Freiflächen im Sondereigentum vor. Eine Wohnfläche in Quadratmetern verlangt das WEG nicht.