Leitfaden

Keller, Hobbyraum, Abstellraum

Eine Wohnung mit 68 m² und ein Kellerabteil mit 9 m² ergeben keine 77 m² Wohnfläche. Beim Hobbyraum mit Heizung und Fenster ist die Antwort weniger klar. Hier steht, was die Wohnflächenverordnung sagt und wie der Bundesgerichtshof bei Mietwohnungen entschieden hat.

Was die Wohnflächenverordnung ausnimmt

Zur Wohnfläche gehören nach § 2 Abs. 1 WoFlV die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Absatz 3 nimmt drei Gruppen aus: Zubehörräume, Räume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder an ihre Nutzung nicht genügen, und Geschäftsräume. Als Zubehörräume nennt die Verordnung Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.

Raum	Wohnfläche nach WoFlV?	Grundlage
Kellerraum, Kellerabteil	Nein	§ 2 Abs. 3 Nr. 1 a
Abstellraum außerhalb der Wohnung	Nein	§ 2 Abs. 3 Nr. 1 b
Abstellkammer in der Wohnung	Ja, grundsätzlich	§ 2 Abs. 1, Umkehrschluss
Waschküche, Trockenraum	Nein	§ 2 Abs. 3 Nr. 1 c und e
Heizungsraum	Nein	§ 2 Abs. 3 Nr. 1 f
Bodenraum, Speicher	Nein	§ 2 Abs. 3 Nr. 1 d
Garage	Nein	§ 2 Abs. 3 Nr. 1 g
Hobbyraum im Keller	Hängt vom Baurecht ab, im Mietvertrag siehe unten	§ 2 Abs. 3 Nr. 2, siehe unten

Die Abstellkammer im Flur steht nicht in der Liste. Die Verordnung schließt nur Abstellräume außerhalb der Wohnung aus. Aus dem Wortlaut folgt, dass eine Kammer innerhalb der Wohnung grundsätzlich zur Wohnfläche zählt, nach den Höhenregeln in § 4 WoFlV: ab 2 m lichter Höhe voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte.

Quelle: Wohnflächenverordnung §§ 2 und 4 (gesetze-im-internet.de, abgerufen am 10.10.2026).

Der Hobbyraum: wann er Wohnraum ist

Ein Hobbyraum ist kein Begriff der WoFlV. Liegt er im Keller, stellt sich zuerst die Frage aus § 2 Abs. 3 Nr. 2: Genügt der Raum den Anforderungen, die das Bauordnungsrecht des Landes an seine Nutzung stellt? Soll darin gewohnt werden, geht es um die Regeln für Aufenthaltsräume. Die Musterbauordnung beschreibt einen Aufenthaltsraum als Raum, der zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet ist.

Die Anforderungen stehen in der Bauordnung des jeweiligen Landes. Zwei Beispiele:

Nordrhein-Westfalen, § 46 BauO NRW (Fassung ab 01.09.2026): Aufenthaltsräume brauchen 2,40 m lichte Höhe. Im Kellergeschoss reichen 2,20 m über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche. Die Fenster müssen mindestens ein Achtel der Netto-Raumfläche haben, bei der Nutzungsänderung eines bestehenden Gebäudes ein Zehntel, mindestens 0,5 m².
Bayern, Art. 45 BayBO (Text ab 01.05.2026): 2,40 m lichte Höhe, Fenster mindestens ein Achtel der Netto-Grundfläche. Eine eigene Regel für das Kellergeschoss enthält der Artikel nicht. Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 gilt die Höhenvorgabe nicht.

Ein Kellerraum mit 2,10 m lichter Höhe in Köln erfüllt die Höhe nach der heutigen BauO NRW also nicht, egal wie gut er eingerichtet ist. Ob ein Raum im Einzelfall als Aufenthaltsraum genehmigt ist, steht in der Bauakte, mehr dazu unter Alten Grundriss finden.

Quellen: Musterbauordnung §§ 2 und 47 (Bauministerkonferenz, Stand 2024); BauO NRW 2018 § 46 (recht.nrw.de); BayBO Art. 45 (gesetze-bayern.de); alle abgerufen am 10.10.2026.

Was im Mietvertrag gilt

Unmittelbar gilt die WoFlV nur, wenn nach dem Wohnraumförderungsgesetz gerechnet wird (§ 1 Abs. 1). Der BGH legt den Begriff Wohnfläche im Mietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich nach den Regeln aus, die beim Vertragsschluss für preisgebundenen Wohnraum galten. In dem Fall, einem Mietvertrag von 2007, war das die WoFlV. Anders ist es, wenn die Parteien dem Begriff eine abweichende Bedeutung geben oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (Urteil vom 17.04.2019, VIII ZR 33/18, Rn. 36).

Für Räume, die zum Wohnen mitvermietet sind, hat der BGH mehrfach zugunsten der vertraglichen Nutzung entschieden:

VIII ZR 275/08 (16.09.2009): Ein ausgebautes Dachgeschoss, das nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet war, zählt mit, unabhängig von der Anrechnung nach der damals geltenden II. Berechnungsverordnung.
VIII ZR 39/09 (16.12.2009): Ein Galeriegeschoss in einer Maisonette zählt, obwohl es nach der Hessischen Bauordnung kein Aufenthaltsraum war. Der Senat wendet das ausdrücklich auch auf die WoFlV an.
VIII ZR 231/06 (23.05.2007): Ein Hobbyraum im Untergeschoss, der zur Wohnung gehörte, mit 2,30 m lichter Höhe, Fenster vor einem Lichtschacht, Anschluss an die Zentralheizung und Teppichboden, als Schlafzimmer genutzt, zählt voll und nicht nur zur Hälfte. Gerechnet wurde nach der II. BV, der Mietvertrag war von 1999; nach der WoFlV kommt laut Urteil dasselbe heraus. Ob er nach der Bayerischen Bauordnung Wohnraum sein durfte, hat der BGH nicht entschieden, weil der Vortrag dazu zu spät kam.
VIII ZR 27/07 (Versäumnisurteil, 20.02.2008): Die Mieter hatten einen Hobbyraum im Keller zur Benutzung als Wohnraum gemietet. Die Betriebskosten waren nach der Wohnfläche einschließlich dieses Raums umzulegen (Mietvertrag von 1998).

Die Fläche wirkt sich im Mietverhältnis mehrfach aus. Ohne andere Vereinbarung werden die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt (§ 556a Abs. 1 BGB). Liegt die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen, ist das nach der Rechtsprechung des BGH ein Mangel der Mietsache (VIII ZR 275/08, Rn. 9). Bei einer Mieterhöhung zählt dagegen allein die tatsächliche Größe der Wohnung (VIII ZR 266/14, 18.11.2015). Ob das alles auf Ihren Vertrag passt, klärt im Zweifel eine Rechtsberatung.

Wurde eine Wohnfläche bis zum 31.12.2003 nach der II. Berechnungsverordnung berechnet, bleibt es nach § 5 WoFlV dabei, bis eine bauliche Änderung eine Neuberechnung verlangt. Bei frei finanzierten Mietverträgen, die vor 2004 geschlossen wurden, zieht der BGH die II. BV heran (VIII ZR 231/06, Rn. 17). Keller zählten auch dort nicht zur Wohnfläche.

Quellen: Urteile des BGH VIII ZR 33/18, VIII ZR 275/08, VIII ZR 39/09, VIII ZR 231/06, VIII ZR 27/07 und VIII ZR 266/14 (Volltexte auf bundesgerichtshof.de); § 556a BGB und §§ 1, 5 WoFlV (gesetze-im-internet.de); Haufe, Vergleich WoFlV und II. BV; alle abgerufen am 10.10.2026.

Nutzfläche: die andere Zahl

Für Gebäude insgesamt gibt es eine andere Zahl. Hier rechnet DIN 277 (Ausgabe August 2021) mit der Netto-Raumfläche, der Summe der Grundflächen aller Räume. Sie teilt sich in Nutzungsfläche, Verkehrsfläche und Technikfläche. Abstellen gehört zu den Nebennutzungen der Nutzungsfläche (NUF 7). Zur Technikfläche zählen Flächen für die technischen Anlagen, die das Gebäude ver- und entsorgen.

Mit der Wohnfläche nach WoFlV hat die Nutzfläche nach DIN 277 laut WEKA nichts zu tun. Steht in einer Unterlage eine Fläche ohne Angabe der Regel, fragen Sie nach, nach welcher sie ermittelt wurde. Wie sich DIN 277 und WoFlV beim Rechnen unterscheiden, zeigt die Seite Wohnflächenberechnung.

Quellen: Bauprofessor, Netto-Raumfläche, Nutzungsfläche und Technikfläche; WEKA, Berechnung der Nutzfläche (Stand 22.03.2022); abgerufen am 10.10.2026.

Keller im Exposé und im Grundriss

Stiftung Warentest beschrieb im Jahr 2000 eine Kapitalanlage-Wohnung, bei der der Kellerraum einfach in die Wohnfläche eingerechnet war. Beim Kauf wird eine Flächenangabe aus dem Exposé, die nicht in der notariellen Urkunde steht, nach einem BGH-Urteil von 2015 in aller Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung (V ZR 78/14, ergangen zu § 434 BGB in der Fassung vor 2022). Wie Sie eine Exposé-Fläche nachrechnen, steht unter Exposé-Fläche prüfen.

Für Anbieter heißt das: Weisen Sie Kellerabteil und Garage getrennt von der Wohnfläche aus. Zählen Sie einen Hobbyraum mit, schreiben Sie dazu, nach welcher Regel gerechnet wurde und warum der Raum mitzählt. Im Grundriss fürs Exposé kann der Keller als eigener Plan erscheinen, mit eigener Flächenangabe. Tipps dazu stehen unter Grundriss fürs Exposé.

Quellen: Stiftung Warentest, „Eigentumswohnungen: Falschrechnern auf der Spur“ (14.11.2000) und „Immobilienkauf: Quadratmeterzahl in den Vertrag schreiben“ (16.02.2016); BGH V ZR 78/14 (bundesgerichtshof.de); abgerufen am 10.10.2026.

Häufige Fragen

Zählt der Keller zur Wohnfläche?

Nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV nein. Kellerräume sind Zubehörräume, ebenso Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Ihre Grundfläche gehört nicht zur Wohnfläche.

Zählt ein Abstellraum in der Wohnung zur Wohnfläche?

Die WoFlV nimmt nur Abstellräume außerhalb der Wohnung aus. Nach § 2 Abs. 1 umfasst die Wohnfläche die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Aus dem Wortlaut folgt deshalb, dass eine Abstellkammer in der Wohnung grundsätzlich mitzählt.

Wann zählt ein Hobbyraum im Keller als Wohnfläche?

Nach der WoFlV zählen Räume nicht, die die Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder an ihre Nutzung nicht erfüllen (§ 2 Abs. 3 Nr. 2). Für Aufenthaltsräume sieht die Musterbauordnung zum Beispiel 2,40 m lichte Höhe vor, außer bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2. Im Mietrecht hat der BGH 2007 einen zur Wohnung gehörenden, beheizten, wie ein Wohnraum ausgestatteten Hobbyraum im Untergeschoss voll statt zur Hälfte angerechnet (VIII ZR 231/06, Mietvertrag 1999, II. BV). Ob er baurechtlich Wohnraum war, blieb in dem Urteil offen.

Ist Nutzfläche dasselbe wie Wohnfläche?

Nein. Die Nutzungsfläche nach DIN 277 ist ein Teil der Netto-Raumfläche und schließt etwa Abstellen als Nebennutzung (NUF 7) ein. Die Wohnfläche nach WoFlV hat damit laut WEKA nichts zu tun.

Gilt die WoFlV auch für meinen Mietvertrag?

Unmittelbar gilt sie für Wohnraum, der nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird. Der BGH legt den Begriff Wohnfläche auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich nach den Bestimmungen aus, die beim Vertragsschluss für preisgebundenen Wohnraum galten: für Verträge ab 2004 die WoFlV, für ältere die II. BV (VIII ZR 33/18; VIII ZR 231/06, Rn. 17). Anders ist es, wenn die Parteien dem Begriff eine abweichende Bedeutung geben oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist.