Flächenangaben im Exposé prüfen, bevor Sie kaufen
Im Exposé steht eine Quadratmeterzahl. Auf welcher Berechnung sie beruht, erfahren Sie dort nicht automatisch. Hier lesen Sie, wie Sie sie vor dem Kauf nachrechnen und wo sie rechtlich steht.
Welche Fläche steht da eigentlich?
Wohnfläche, Nutzfläche und Brutto-Grundfläche sind drei verschiedene Größen. Die Wohnfläche richtet sich nach der Wohnflächenverordnung. Zu ihr zählen die Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, dazu Wintergärten, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen mit ihrem jeweiligen Anteil. Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen gehören ausdrücklich nicht dazu (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV).
Die DIN 277, in der Ausgabe von August 2021, ermittelt Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken. Die Brutto-Grundfläche besteht dort aus Netto-Raumfläche und Konstruktionsgrundfläche. Nach WEKA gilt für die Wohnfläche die Wohnflächenverordnung, nicht die DIN 277. Ein Exposé, das eine Fläche ohne Zusatz nennt, sagt Ihnen nicht, nach welchem Regelwerk sie ermittelt wurde.
Auch der Energieausweis hilft nicht weiter. Die Gebäudenutzfläche, die dort verwendet wird, ist nach Angabe der Verbraucherzentrale nicht die Wohnfläche. Die Zahl aus dem Energieausweis taugt deshalb nicht als Gegenprobe.
Quellen: Wohnflächenverordnung §§ 2 und 4 (gesetze-im-internet.de); Bauprofessor, DIN 277; WEKA, Bruttogrundfläche berechnen und Berechnung der Nutzfläche; Verbraucherzentrale, Energieausweis (Seitenstand 11.08.2026). Mehr zu den Regelwerken unter Wohnflächenberechnung.
Nachrechnen aus dem Grundriss
Bitten Sie den Verkäufer oder den Makler um den Grundriss mit Raummaßen und um die Wohnflächenberechnung. Mit den Raumflächen können Sie die Summe selbst bilden. Das folgende Beispiel ist erfunden und dient nur dazu, den Weg zu zeigen.
| Bereich | Grundfläche | Ansatz | Wohnfläche |
|---|---|---|---|
| Wohnen und Essen | 31,50 m² | voll | 31,50 m² |
| Küche | 9,50 m² | voll | 9,50 m² |
| Schlafzimmer | 15,00 m² | voll | 15,00 m² |
| Kinderzimmer | 11,50 m² | voll | 11,50 m² |
| Bad | 7,00 m² | voll | 7,00 m² |
| Flur | 8,00 m² | voll | 8,00 m² |
| Balkon | 9,00 m² | ein Viertel | 2,25 m² |
| Kellerabteil | 6,00 m² | gehört nicht dazu | 0,00 m² |
| Summe | 97,50 m² | 84,75 m² |
Steht im Exposé dieser Wohnung „97,5 m²“, entspricht das der Summe aller Grundflächen in der Tabelle: 82,50 m² Räume, dazu der Balkon voll mit 9 m² und das Kellerabteil mit 6 m². Nach den Ansätzen der Wohnflächenverordnung bleiben 84,75 m², also 12,75 m² weniger. Ein solcher Abgleich zeigt Ihnen nicht, wer recht hat. Er zeigt Ihnen, welche Frage Sie dem Verkäufer stellen.
Quelle der Ansätze: Wohnflächenverordnung §§ 2 bis 4 (gesetze-im-internet.de). Die Raumflächen im Beispiel sind frei erfunden.
Woran die Zahl hängt
Nach § 3 Abs. 4 WoFlV wird die Grundfläche entweder im fertigen Wohnraum ausgemessen oder aus einer Bauzeichnung ermittelt. Die Bauzeichnung muss für ein Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder dafür geeignet sein, und sie muss die lichten Maße zwischen den Bauteilen erkennen lassen. Wurde anders gebaut als gezeichnet, ist die Grundfläche durch Ausmessung oder nach einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.
Für Sie heißt das: Fragen Sie, ob die Zahl aus einem Aufmaß oder aus Plänen stammt, und wenn aus Plänen, aus welchen. Zur Frage, warum Plan- und Messwerte auseinanderliegen können, lesen Sie Rohbaumaß und Fertigmaß.
Quelle: Wohnflächenverordnung § 3 Abs. 1 und 4 (gesetze-im-internet.de), Abruf 09.10.2026. Die Verordnung gilt unmittelbar für die Berechnung nach dem Wohnraumförderungsgesetz (§ 1 WoFlV). Beim freien Kauf ist sie maßgeblich, soweit die Parteien sie vereinbart haben.
Was rechtlich zählt: Exposé oder Vertrag
Der Bundesgerichtshof hat im November 2015 einen Fall entschieden, der diese Frage berührt (V ZR 78/14). Das Exposé nannte „ca. 200 m²“. Der notarielle Kaufvertrag enthielt keine Flächenangabe, die Haftung für Sachmängel war ausgeschlossen. Ein Architekt ermittelte nach der Wohnflächenverordnung 171,74 m². Die Revision des Käufers wurde zurückgewiesen. Eine Beschreibung aus der Zeit vor dem Vertrag, die in der Urkunde keinen Niederschlag findet, führt danach in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung. Einen Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss sah das Gericht nur bei Vorsatz, Fahrlässigkeit reichte nicht, und den Verkäufern war nicht nachzuweisen, dass sie die Abweichung kannten.
Der Bundesgerichtshof hat 2024 in einem anderen Fall, bei dem es um Feuchtigkeit ging, denselben Grundsatz auf eine Exposé-Beschreibung angewendet (V ZR 79/23, Urteil vom 20. Juni 2024). Er hat dort auch festgehalten: Wer arglistig irreführende Angaben macht, kann sich nicht auf einen Haftungsausschluss berufen (§ 444 BGB). Auch dieses Urteil wendet das Kaufrecht in der Fassung vor 2022 an.
Stiftung Warentest zog aus dem Urteil von 2015 den Schluss, die Quadratmeterzahl gehöre in den notariellen Vertrag (Beitrag vom 16.02.2016). Beide Urteile beruhen auf dem Kaufrecht vor der Reform von 2022, ob die Lage heute anders zu beurteilen ist, haben wir nicht geprüft. Der Rat der Stiftung ist ein Verbraucherrat und keine Rechtsberatung. Ob und wie Sie die Fläche im Vertrag festhalten, besprechen Sie vor der Beurkundung mit dem Notar.
Quellen: BGH, Urteil vom November 2015, V ZR 78/14, und Urteil vom 20.06.2024, V ZR 79/23 (Volltexte bei rewis.io und gesetze.co); Stiftung Warentest, „Immobilienkauf: Quadratmeterzahl in den Vertrag schreiben“, 16.02.2016. Prüfen Sie die Rechtslage für Ihren Vertrag.
Woher Sie Unterlagen bekommen
Beim Verkäufer
Fragen Sie zuerst den Verkäufer nach Grundriss mit Maßen, nach der Wohnflächenberechnung und nach dem Datum der letzten Änderung am Bau.
Bei einer Eigentumswohnung
Zur Eintragung gehört eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, der Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 WEG). Einsicht in das Grundbuch gibt es für jeden, der ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Das erfasst Urkunden, auf die das Grundbuch Bezug nimmt.
Bei der Bauaufsicht
Die Stadt München bietet Einsicht in Bauakten für Finanzierung und Verkauf an. Sie kostet 10 Euro je Anwesen (Stand 09.10.2026). Verlangt werden ein Antrag, ein Grundbuchauszug mit dem aktuellen Eigentümer und der Ausweis des Eigentümers. Bevollmächtigte brauchen eine Vollmacht des Eigentümers. In Hamburg nennt die Behörde Eigentümer, Bevollmächtigte und Verwalter; die Gebühr liegt bei 40 Euro je Band (Stand 08.10.2026). Berlin-Mitte verlangt 25 Euro je Akte, mindestens 36 Euro, und gewährt Einsicht bei berechtigtem Interesse nach dem Informationsfreiheitsgesetz.
Auf den gelesenen Behördenseiten aus München, Hamburg und Berlin-Mitte werden Kaufinteressenten nicht ausdrücklich als Berechtigte genannt. Klären Sie deshalb vorab mit dem Verkäufer, ob er die Einsicht beantragt oder Sie bevollmächtigt. Was die Akten enthalten und wo sonst gesucht werden kann, steht unter Alten Grundriss finden.
Quellen: § 7 Abs. 4 WEG und § 12 GBO (gesetze-im-internet.de); Landeshauptstadt München, Einsicht in Bauakten für Finanz & Verkauf; hamburg.de, Einsicht in Bauakten; Bezirksamt Berlin-Mitte, Bau- und Wohnungsaufsicht (ohne Seitenstand). Gebühren können sich ändern.
Wenn der Plan nur auf Papier kommt
Manchmal schickt der Verkäufer ein Foto oder einen Scan vom alten Plan. Mit FloorBotter wird daraus ein sauberer, bemaßter Grundriss, auch bei einem alten Papierplan, solange die Maße lesbar sind. Sie laden das Foto hoch, markieren die Ecken und tragen Referenzmaße ein. Mit den Maßen im Plan können Sie die Raumflächen selbst nachrechnen, wie im Beispiel oben.
Ein aus einer Vorlage rekonstruierter Plan ersetzt kein Aufmaß. Wenn die Fläche rechtlich verbindlich sein soll, etwa weil sie in den Kaufvertrag kommt, lassen Sie vor Ort messen. Wie der Digitalisierungsweg im Vergleich aussieht, steht unter Bestandspläne digitalisieren.
Häufige Fragen
Ist die Fläche im Exposé verbindlich?
In aller Regel nicht. Der Bundesgerichtshof hat im November 2015 entschieden, dass eine Beschreibung aus der Zeit vor dem Vertrag keine Beschaffenheitsvereinbarung ist, wenn sie in der notariellen Urkunde nicht auftaucht (V ZR 78/14). Das Urteil beruht auf dem Kaufrecht vor der Reform von 2022. Ob es in Ihrem Fall gilt, klären Sie mit Notar oder Anwalt.
Wie rechne ich die Wohnfläche aus einem Grundriss nach?
Sie addieren die Grundflächen der Räume, die zur Wohnung gehören, und rechnen Dachschrägen und Balkone nach § 4 WoFlV an. Keller und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen nicht. Die Grundfläche wird nach den lichten Maßen ermittelt, ab der Vorderkante der Bekleidung (§ 3 Abs. 1 WoFlV).
Ist die Fläche im Energieausweis die Wohnfläche?
Nein. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass die Gebäudenutzfläche im Energieausweis nicht die Wohnfläche ist und dass die Kennwerte nicht auf die Wohnfläche bezogen sind (Stand der Seite 11.08.2026).
Darf ich als Käufer die Bauakte einsehen?
Ein ausdrückliches Einsichtsrecht für Käufer haben wir nicht gefunden, die Behörden, deren Seiten wir gelesen haben, handhaben es unterschiedlich. Die Stadt München hat für Kauf und Verkauf eine eigene Leistung, verlangt dafür aber den Grundbuchauszug mit dem aktuellen Eigentümer und dessen Ausweis oder Vollmacht. Hamburg nennt Eigentümer, Bevollmächtigte und Verwalter. Fragen Sie bei der Bauaufsicht Ihres Objekts nach und holen Sie im Zweifel die Vollmacht des Verkäufers ein.
Ersetzt ein digitalisierter Plan das Aufmaß?
Nein. Ein aus einem Papierplan oder Foto rekonstruierter Plan zeigt die Größenordnung. Wenn die Fläche rechtlich tragen muss, brauchen Sie ein Aufmaß vor Ort.