Energieausweis: Pläne und Flächen
Ein Mehrfamilienhaus von 1965, eine Wohnung soll neu vermietet werden, und im Ordner liegen nur vergilbte Pläne aus dem Bauantrag. Für den Energieausweis kann das ein Anfang sein. Hier steht, was der Aussteller sehen will und welche Fläche im Ausweis landet.
Rechtsstand 27.10.2026. Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die Paragrafen unten gelten bis 31.12.2026, die Änderungen ab 2027 stehen in einem eigenen Abschnitt.
Wann der Ausweis vorliegen muss
Wer ein Gebäude, eine Wohnung oder eine sonstige Einheit verkaufen oder vermieten will, braucht einen Energieausweis. Der Verkäufer, Vermieter oder Makler legt ihn spätestens bei der Besichtigung vor. Es genügt, ihn dort auszuhängen oder auszulegen. Gibt es keine Besichtigung, ist er unverzüglich vorzulegen. Nach dem Vertrag bekommt der Käufer oder Mieter das Original oder eine Kopie.
Ausgenommen sind kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche und bis Ende 2026 Baudenkmäler. Ein Ausweis gilt zehn Jahre, außer es wird vorher nach § 80 Abs. 2 ein neuer nötig.
Liegt der Ausweis vor, wenn Sie eine Anzeige in einem kommerziellen Medium aufgeben, muss die Anzeige diese Angaben enthalten: die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, die wesentlichen Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse. Wer den Ausweis nicht vorlegt oder die Angaben in der Anzeige weglässt, riskiert ein Bußgeld bis 10.000 Euro, wenn er vorsätzlich oder leichtfertig handelt.
Quellen: GModG (früher GEG) § 79 Abs. 3 und 4, § 80 Abs. 3 bis 5, § 87 Abs. 1, § 108 Abs. 1 Nr. 18, 19 und 21 und Abs. 2, § 3 Abs. 1 Nr. 17 (gesetze-im-internet.de, abgerufen 27.10.2026).
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
Der Bedarfsausweis rechnet den Energiebedarf aus Bauteilen, Flächen und Anlagentechnik aus. Der Verbrauchsausweis stützt sich auf die Abrechnungen der letzten Jahre. Welche Sorte Sie brauchen, entscheidet über die Unterlagen.
Bis 31.12.2026 ist der Bedarfsausweis Pflicht für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, wenn der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Das trifft zum Beispiel ein Zweifamilienhaus, dessen Bauantrag 1972 gestellt wurde. Die Pflicht entfällt, wenn das Haus schon bei der Fertigstellung oder nach späteren Umbauten das Niveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erreicht. In den anderen Fällen dürfen Sie zwischen beiden Arten wählen.
Quellen: GModG § 79 Abs. 1, § 80 Abs. 3 Satz 2 und 3 (gesetze-im-internet.de, abgerufen 27.10.2026).
Welche Unterlagen der Aussteller braucht
Eine aktuelle Unterlagenliste für Eigentümer haben wir bei dena und Verbraucherzentrale nicht gefunden. Gut greifbar sind die Erhebungsbögen, mit denen die GEG-Kontrollstelle der Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen Stichproben prüft (Stand 27.03.2023). Sie zeigen, was eine Kontrollstelle bei der Prüfung eines Ausweises sehen will.
| Unterlage | Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis |
|---|---|---|
| Pläne | Lageplan, Grundrisse, Schnitte, Ansichten mit Maßangaben | Gebäudepläne mit Maßen und Himmelsrichtung, ersatzweise die Objektadresse |
| Fläche | Gebäudenutzfläche aus vorhandener Aufstellung, Berechnung auf Basis der Grundrisse oder Aufmaß | Gebäudenutzfläche aus Aufstellung, Grundrissberechnung oder Aufmaß |
| Baujahr | aus der Bauakte oder nach Angabe des Eigentümers | im Bogen nicht eigens genannt |
| Technik und Hülle | Fotos von Heizung, Warmwasser und Typenschildern, U-Werte, Hüllflächen, Volumen | Zahl der Wohnungen, Leerstände |
| Verbrauch | nicht nötig | Abrechnungen über mindestens 36 zusammenhängende Monate, die jüngste höchstens 18 Monate alt |
Die Checkliste der dena für Eigentümer nennt die Pläne aus Bauantrag oder Fertigstellung im Maßstab 1:100, also Grundrisse aller Geschosse, Ansichten und mindestens einen Quer- und einen Längsschnitt. Sie stammt von 2019, noch aus der Zeit der EnEV. Dieselbe Liste warnt, dass Bauantragsunterlagen vom gebauten Haus abweichen können, und empfiehlt eine Prüfung vor Ort.
Der Aussteller darf Daten verwenden, die Sie ihm geben. Für ihre Richtigkeit sind Sie als Eigentümer verantwortlich. Er muss sie sorgfältig prüfen und darf sie nicht nehmen, wenn er an ihrer Richtigkeit zweifelt. Außerdem muss er das Haus begehen oder sich geeignete Fotos geben lassen.
Quellen: Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen, GEG-Kontrollstelle, Erhebungsbögen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis vom 27.03.2023; dena Gebäudeforum, Checkliste für Eigentümer (Stand 22.08.2019); GModG § 82 Abs. 4, § 83 Abs. 1 und 3, § 84 Abs. 1 (gesetze-im-internet.de, abgerufen 27.10.2026).
Gebäudenutzfläche ist nicht Wohnfläche
Die Kennwerte im Ausweis beziehen sich auf die Gebäudenutzfläche AN. Das ist die beheizte oder gekühlte Nutzfläche eines Wohngebäudes nach DIN V 18599, berechnet aus dem Gebäudevolumen. Beheizte Flure und Treppenhäuser zählen mit. Die Verbraucherzentrale schreibt, dass sie sich aus Gebäudeplänen genau ermitteln lässt und in der Regel etwas größer ist als die Wohnfläche.
Für den Verbrauchsausweis gibt es eine Abkürzung. Ist AN nicht bekannt, darf sie aus der Wohnfläche geschätzt werden. Ein Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche und beheiztem Keller kommt mit dem Faktor 1,35 auf 189 m². Ein Mehrfamilienhaus mit 600 m² Wohnfläche kommt mit dem Faktor 1,2 auf 720 m². Für den Bedarfsausweis gilt diese Pauschale nicht.
Die Wohnfläche selbst muss also stimmen. Wie sie nach WoFlV gerechnet wird, steht unter Wohnflächenberechnung. Warum die Zahl aus dem Energieausweis im Exposé nicht als Wohnfläche taugt, erklärt Exposé: Wohnfläche vor dem Kauf prüfen.
Quellen: GModG § 3 Abs. 1 Nr. 10, § 25 Abs. 10, § 82 Abs. 2 Satz 4 (gesetze-im-internet.de, abgerufen 27.10.2026); BauNetz Wissen, Glossar Gebäudenutzfläche; Verbraucherzentrale, Energieausweis für Wohngebäude (Seitenstand 11.08.2026).
Wenn Pläne fehlen oder alt sind
Fehlen Maße, darf der Aussteller sie durch ein vereinfachtes Aufmaß ermitteln. Fehlen Kennwerte von Wänden, Fenstern oder Heizung, darf er gesicherte Erfahrungswerte für Bauteile gleichen Alters nehmen. Wie das geht, regelt eine Bekanntmachung des Bundes vom 8. Oktober 2020. Danach dürfen fotometrische Methoden zum Einsatz kommen, die Maßtoleranz soll 3 Prozent nicht überschreiten. Für einzelne Bauteile gibt es Pauschalen, etwa eine Fensterbreite von 55 Prozent der Raumbreite bei Lochfassaden.
Bevor jemand neu misst, lohnt der Blick in die Bauakte. In Nürnberg zum Beispiel können Eigentümer und Bevollmächtigte bei der Bauregistratur Genehmigungen und Baupläne einsehen und Kopien bekommen. Als Nachweis reicht dort ein Grundbuchauszug, der Grundsteuerbescheid oder der Kaufvertrag. Wo alte Pläne sonst liegen, steht unter Alten Grundriss finden.
Quellen: GModG § 38 Abs. 4 mit § 81 Abs. 2 und § 82 Abs. 1 (gesetze-im-internet.de, abgerufen 27.10.2026); Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 08.10.2020, BAnz AT 04.12.2020 B1; Stadt Nürnberg, Bauregistratur.
Was sich ab 1. Januar 2027 ändert
Das Gesetz vom 23. Juli 2026 fasst die Regeln zum Energieausweis zum 01.01.2027 neu. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 entfällt die Pflicht zum Bedarfsausweis. Den Verbrauchsausweis gibt es dann nur noch für Gebäude, die ausschließlich dem Wohnen dienen, und er braucht Verbrauchsdaten über zwei Jahre statt 36 Monate.
Statt der Gebäudenutzfläche gilt die beheizte oder gekühlte Nettoraumfläche nach DIN 277:2021-08 als Nutzfläche. Die Schätzung aus der Wohnfläche mit 1,35 und 1,2 bleibt. Der Ausweis wird digital ausgestellt, auf Wunsch auch auf Papier. Die Pflicht gilt dann auch, wenn ein Mietvertrag verlängert wird, und die Ausnahme für Baudenkmäler fällt weg. Als kleines Gebäude gilt dann eines mit weniger als 50 m² Nutzfläche. Anzeigen müssen andere Angaben enthalten, unter anderem das Ausstellungsdatum. Für Ausweise, die vor 2027 ausgestellt wurden, bleiben die bisherigen Angaben.
Quelle: Gesetz vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, Artikel 2 (Neufassung der §§ 80 bis 83 und 85 bis 87, Änderungen unter anderem der §§ 79, 84, 108 und 112 GModG).
Was das für Ihren Plan heißt
Legen Sie dem Aussteller Grundrisse aller Geschosse mit lesbaren Maßen hin. Ein alter Papierplan lässt sich mit FloorBotter digitalisieren: Foto hochladen, Ecken markieren, Referenzmaße eintragen, und es entsteht ein sauberer, bemaßter Grundriss. Wie das Foto gelingt, steht unter Papierplan richtig fotografieren.
Ob der Aussteller den Plan verwendet, entscheidet er, denn er muss die Daten prüfen. Ein Plan, der aus einer Vorlage nachgezeichnet ist, ersetzt kein Aufmaß, wenn eine Fläche rechtlich verbindlich sein soll.
Häufige Fragen
Wann muss ich den Energieausweis zeigen?
Beim Verkauf und bei der Vermietung spätestens bei der Besichtigung. Ein Aushang oder Auslegen bei der Besichtigung genügt. Nach Vertragsschluss übergeben Sie das Original oder eine Kopie unverzüglich (§ 80 Abs. 4 und 5 GModG, früher GEG). Für Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche gilt die Pflicht bis Ende 2026 nicht.
Brauche ich einen Bedarfsausweis oder reicht ein Verbrauchsausweis?
Bis 31.12.2026 ist der Bedarfsausweis Pflicht für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, außer das Haus erreicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977. In den übrigen Fällen dürfen Sie wählen. Ab 01.01.2027 entfällt diese Pflicht für Wohngebäude.
Ist die Fläche im Energieausweis die Wohnfläche?
Nein. Der Ausweis rechnet mit der Gebäudenutzfläche AN. Die Verbraucherzentrale beschreibt sie als in der Regel etwas größer als die Wohnfläche. Ist sie beim Verbrauchsausweis nicht bekannt, darf sie pauschal aus der Wohnfläche geschätzt werden: mal 1,35 bei höchstens zwei Wohnungen mit beheiztem Keller, sonst mal 1,2.
Welche Pläne braucht der Aussteller für einen Bedarfsausweis?
Die GEG-Kontrollstelle der Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen nennt in ihrem Erhebungsbogen von 2023 Lageplan, Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit Maßangaben. Die Gebäudenutzfläche soll durch Unterlagen wie Berechnungen auf Basis von Grundrissplänen oder ein Aufmaß belegt sein.
Was passiert, wenn keine Pläne mehr da sind?
Fehlen Maße, darf der Aussteller sie durch ein vereinfachtes Aufmaß ermitteln, für fehlende Bauteilwerte gibt es Erfahrungswerte nach Baualter (§ 38 Abs. 4 GModG). Eine Bekanntmachung des Bundes von 2020 lässt fotometrische Methoden zu, die Maßtoleranz soll 3 Prozent nicht überschreiten.