Raumstempel und Flächenangaben lesen
Im Wohnzimmer des Plans steht „F 24,37 m²“. Ob das die Wohnfläche ist, verrät die Zahl allein nicht. Hier steht, was die Angaben im Raumstempel bedeuten und welche Fläche ein Plan meinen kann.
Was im Raumstempel steht
Der Raumstempel ist der kleine Textblock mitten im Raum. Einheitlich genormt ist er nicht, eine Vorschrift dafür haben wir nicht gefunden. Ein Forschungsbericht des Fraunhofer IRB zur Standardisierung von Bauzeichnungen empfiehlt unter der Raumbezeichnung drei Zeilen: F für die Fläche in Quadratmetern, U für den Umfang in laufenden Metern und LH für die lichte Raumhöhe.
Manche öffentlichen Auftraggeber legen den Inhalt selbst fest. Der Kreis Mainz-Bingen verlangt in seinem CAD-Pflichtenheft mindestens Raumnummer, Raumbezeichnung und Raumhöhe, gemessen von Oberkante Fertigfußboden (OKFF) bis Unterkante Rohdecke. Die Stadt Wien will zusätzlich den Bodenbelag und die Raumgröße in m² mit zwei Dezimalstellen.
Im Pflichtenheft aus Mainz-Bingen steht eine hochgestellte Ziffer für Millimeter: 1,95 mit hochgestellter 5 bedeutet 1,955 m. Im Bild oben ergibt 5,35 × 4,555 m rund 24,37 m², der Umfang ist 19,81 m.
Quellen: Fraunhofer IRB Verlag, Forschungsbericht F 1890/3 „Empfehlungen zur Standardisierung von Bauzeichnungen Teil 2“; Kreis Mainz-Bingen, CAD/CAFM-Pflichtenheft; Stadt Wien, CAD-Leitfaden zur ÖNORM A 6241.
Welche Fläche gemeint sein kann
Heute kommen zwei Regelwerke in Frage. DIN 277, aktuell in der Ausgabe 2021-08, teilt Gebäude in Grundflächen auf. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) rechnet die Wohnfläche. Die Architektenkammer Baden-Württemberg weist darauf hin, dass DIN 277 den Begriff Wohnfläche gar nicht kennt. Nach dem Merkblatt der Bayerischen Architektenkammer weicht die Ermittlung nach WoFlV erheblich von DIN 277 ab.
| Kürzel | Bedeutung nach DIN 277 |
|---|---|
| BGF | Brutto-Grundfläche, die Gesamtheit der Grundflächen. BGF = NRF + KGF |
| KGF | Konstruktions-Grundfläche, die Grundfläche aller konstruktiven Bauteile |
| NRF | Netto-Raumfläche. NRF = NUF + TF + VF |
| NUF | Nutzungsfläche, in Plänen vor 2016 als Nutzfläche NF |
| TF | Technikfläche für die technischen Anlagen zur Versorgung und Entsorgung |
| VF | Verkehrsfläche für die horizontale und vertikale Erschließung |
Welche Grundlage ein Plan nutzt, steht im besten Fall in der Legende oder in einer Flächenberechnung, die zum Plan gehört. Die AKBW rät, die angewendete Berechnungsgrundlage anzugeben. Fehlt diese Angabe, bleibt die Zahl im Stempel eine Grundfläche unbekannter Herkunft. Der IRB-Bericht nennt Stempelflächen in Werkplänen auf den Rohbau bezogen.
Quellen: DIN Media, DIN 277:2021-08; Bayerische Architektenkammer, Merkblatt Flächenberechnung (Stand 02/2021, noch zu DIN 277-1:2016); Bauprofessor, Technikfläche und Verkehrsfläche; Forum Verlag, Nutzfläche nach DIN 277; Architektenkammer Baden-Württemberg, Merkblatt 685.
Was die Wohnfläche nicht enthält
Steht im Stempel die Grundfläche, kann die Wohnfläche desselben Raums kleiner sein. Nach § 3 Abs. 3 WoFlV bleiben unter anderem draußen:
- Schornsteine, Vormauerungen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche haben,
- Treppen mit über drei Steigungen und ihre Treppenabsätze,
- Türnischen,
- Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Boden reichen oder höchstens 0,13 m tief sind.
Dazu kommt § 4 WoFlV: Unter Dachschrägen zählt die Fläche zwischen 1 und 2 m lichter Höhe nur zur Hälfte, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel. Gemessen wird nach § 3 Abs. 1 zwischen den Bauteilen, ab der Vorderkante der Bekleidung. Ein Beispiel mit Zahlen finden Sie unter Wohnflächenberechnung.
Quelle: Wohnflächenverordnung §§ 3 und 4 (gesetze-im-internet.de).
Alte Pläne: II. BV und 3 Prozent
Die WoFlV gilt seit dem 1. Januar 2004. Vor ihr regelte die II. Berechnungsverordnung (II. BV) die Wohnflächenberechnung. Nach § 43 der alten Fassung durfte der Bauherr zwischen Fertigmaßen und Rohbaumaßen wählen. Rechnete er mit Rohbaumaßen, waren die Grundflächen um 3 vom Hundert zu kürzen. Balkone durften nach § 44 bis zur Hälfte angerechnet werden.
Für das Wohnzimmer oben heißt das: Wurden die 24,37 m² aus Rohbaumaßen errechnet, standen in einer Wohnflächenberechnung nach II. BV 24,37 × 0,97 = 23,64 m². Eine solche Berechnung aus der Zeit bis 31.12.2003 bleibt nach § 5 WoFlV grundsätzlich bestehen. Noch ältere Pläne verweisen manchmal auf DIN 283. Diese Norm wurde im August 1983 ersatzlos zurückgezogen.
Quellen: Wohnflächenverordnung § 5 und Inkrafttreten (gesetze-im-internet.de); II. BV §§ 43 und 44 in der bis 31.12.2003 geltenden Fassung, zitiert im Merkblatt 685 der Architektenkammer Baden-Württemberg.
Wohnfläche aus der Bauzeichnung
§ 3 Abs. 4 WoFlV erlaubt es, die Wohnfläche auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Die Zeichnung muss für ein Genehmigungs-, Anzeige- oder ähnliches Verfahren gefertigt sein. Ist kein solches Verfahren nötig, reicht eine Zeichnung, die dafür geeignet wäre. Außerdem muss sie die lichten Maße erkennen lassen. Wurde anders gebaut, ist neu zu ermitteln, durch Ausmessung oder aus einer berichtigten Bauzeichnung.
Die Bayerische Architektenkammer hält diesen Weg in der Praxis für kaum verwendbar, weil Bauvorlagen in der Regel keine Putzstärken zeigen. In Bauzeichnungen stehen allgemein Rohbaumaße. Wie viel der Putz ausmacht, erklärt die Seite Rohbaumaß und Fertigmaß.
Flächen im Grundriss verlangt der Bauantrag nicht überall. Die BauPrüfVO in Nordrhein-Westfalen fordert für die Grundrisse die Maße und die vorgesehene Nutzung der Räume, die lichten Raumhöhen gehören in die Schnitte. Als Berechnung nennt sie den Brutto-Rauminhalt nach DIN 277, das Wort Wohnfläche kommt in der Verordnung nicht vor. In Bayern wird die Wohnfläche laut Architektenkammer für die Statistik im Bauantrag abgefragt.
Quellen: Wohnflächenverordnung § 3 Abs. 4; Bayerische Architektenkammer, Merkblatt Flächenberechnung; Bauprofessor, Bemaßung in Bauzeichnungen; BauPrüfVO NRW §§ 4 und 6 (recht.nrw.de, Fassung vom 26.11.2024).
So gehen Sie mit dem Plan vor
Lesen Sie zuerst Legende und Plankopf: Datum, Regelwerk, Bezug der Maße. Ein Plan von 1995 mit dem Vermerk „Wohnfläche nach II. BV“ rechnet anders als ein Werkplan von 2022 mit NRF im Stempel. Für ein Exposé übernehmen Sie Flächen nur aus einer Berechnung, deren Grundlage Sie kennen. Wie Käufer solche Angaben nachrechnen, steht unter Flächenangaben im Exposé prüfen. Bei Eigentumswohnungen hilft zusätzlich der Aufteilungsplan.
Mit FloorBotter wird aus dem Foto eines alten Papierplans ein sauberer, bemaßter Grundriss, solange die Maße lesbar sind. Sie laden das Foto hoch, markieren die Ecken und tragen Referenzmaße aus der Bemaßung ein. Tipps für das Foto finden Sie unter Papierplan richtig fotografieren. Ein so rekonstruierter Plan ersetzt kein Aufmaß, wenn die Fläche rechtlich verbindlich sein soll.
Häufige Fragen
Was bedeuten F, U und LH im Raumstempel?
F ist die Raumfläche in m², U der umlaufende Rand des Raums in Metern, LH die lichte Höhe. Diese Kürzel empfiehlt das Fraunhofer IRB. Weil wir keine Norm gefunden haben, die den Stempel vorschreibt, kann ein Büro andere Kürzel nutzen. Im Zweifel klärt die Legende.
Ist die Fläche im Raumstempel die Wohnfläche?
Nicht unbedingt. Es kann eine Grundfläche nach DIN 277 sein oder eine Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung. DIN 277 kennt den Begriff Wohnfläche nicht, und die Werte weichen voneinander ab. Welche Grundlage gilt, steht in der Legende oder in der Flächenberechnung zum Plan.
Warum ziehen alte Flächenberechnungen 3 Prozent ab?
Der Abzug stammt aus der II. Berechnungsverordnung in der bis 2003 geltenden Fassung. Wer mit Rohbaumaßen rechnete, kürzte die Grundflächen nach § 43 Abs. 3 um 3 vom Hundert. Bei einem Raum mit 20,00 m² Rohbaufläche ergab das 19,40 m².
Darf die Wohnfläche aus einer Bauzeichnung ermittelt werden?
§ 3 Abs. 4 WoFlV lässt das zu, wenn die Zeichnung aus einem bauordnungsrechtlichen Verfahren stammt oder für eines geeignet wäre und die lichten Maße zeigt. Weicht der Bau von der Zeichnung ab, zählt neu Gemessenes oder eine berichtigte Zeichnung.
Müssen im Bauantrag Flächen im Grundriss stehen?
In der nordrhein-westfälischen BauPrüfVO steht für die Grundrisse die vorgesehene Nutzung der Räume und die Maße, eine Wohnfläche kommt im Text nicht vor. Verlangt wird dort eine Berechnung des Brutto-Rauminhalts nach DIN 277. Andere Länder haben eigene Verordnungen.