Wohnfläche in der Nebenkostenabrechnung
Im Mietvertrag standen 74,59 m², gemessen wurden 78,22 m². Über diesen Unterschied hat der Bundesgerichtshof 2018 entschieden. Seitdem zählt für die Betriebskosten im Allgemeinen die Fläche, die wirklich da ist. Hier steht, was daraus folgt und woher Sie die richtige Zahl bekommen.
Der Grundsatz: Umlage nach Wohnfläche
Haben Mieter und Vermieter nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Kosten, die nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden, etwa über Wasserzähler, verteilt der Vermieter nach einem Maßstab, der diesen Verbrauch berücksichtigt.
Ein erfundenes Beispiel: Ein Haus hat zusammen 480 m² Wohnfläche, die Grundsteuer und die Versicherung kosten im Jahr 9.600 Euro. Auf eine Wohnung mit 78 m² entfallen 78 / 480 davon, also 1.560 Euro. Mit den 74 m² aus einem älteren Mietvertrag gerechnet wären es 1.480 Euro. Die Fläche geht zweimal in die Rechnung ein: als Fläche der Wohnung und als Teil der Gesamtfläche.
Quelle: § 556a Abs. 1 BGB (gesetze-im-internet.de, abgerufen am 30.10.2026). Das Rechenbeispiel ist erfunden.
Tatsächliche Fläche statt Vertragsfläche
Im Fall von 2018 ging es um Heizkosten. Der BGH hat daraus einen allgemeinen Grundsatz gemacht: Werden Betriebskosten nach Fläche umgelegt, ist im Allgemeinen der Anteil der tatsächlichen Wohnfläche an der Gesamtwohnfläche maßgebend, die in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhanden ist. Seine frühere Linie, nach der Abweichungen bis 10 % auch in der Betriebskostenabrechnung keine Rolle spielen, hat er dabei aufgegeben (VIII ZR 220/17, Rn. 19). Die Kosten sollen nach einem objektiven Maßstab verteilt werden, der für alle Nutzer gleich gilt.
Die 10-Prozent-Grenze gibt es weiter, an anderer Stelle. Liegt die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % unter der Angabe im Mietvertrag, ist das ein Mangel der Wohnung (VIII ZR 275/08, Rn. 9; VIII ZR 266/14, Rn. 9). Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zählt allein die tatsächliche Größe, auch wenn sie weniger als 10 % abweicht (VIII ZR 266/14, Rn. 10). Ob das alles auf Ihren Vertrag passt, klärt im Zweifel eine Rechtsberatung.
Quellen: BGH, Urteile vom 30.05.2018 (VIII ZR 220/17, Leitsatz, Rn. 1, 19, 22, 23), 18.11.2015 (VIII ZR 266/14) und 16.09.2009 (VIII ZR 275/08), Volltexte auf bundesgerichtshof.de, abgerufen am 30.10.2026.
Leerstand
Steht eine Wohnung leer, bleibt ihr Flächenanteil grundsätzlich beim Vermieter. Der BGH sieht darin das Vermietungs- und Leerstandsrisiko, das der Vermieter selbst trägt. Das gilt nach dem Urteil auch für Verbrauchskosten, die mangels Zähler nach Fläche verteilt werden. Einen anderen Schlüssel verlangen kann der Vermieter nur ausnahmsweise, wenn die Geschäftsgrundlage gestört ist (§ 313 BGB).
Quelle: BGH, Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05, Leitsatz und Rn. 13 (bundesgerichtshof.de, abgerufen am 30.10.2026).
Heizung und Warmwasser
Für Heizkosten gilt die Heizkostenverordnung. Mindestens 50 und höchstens 70 % werden nach dem erfassten Verbrauch verteilt, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach umbautem Raum (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Dabei kann der Vermieter auch nur die beheizten Räume ansetzen. 70 % nach Verbrauch sind Pflicht, wenn drei Bedingungen zusammenkommen: Das Gebäude erfüllt die Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht, es wird mit Öl oder Gas geheizt, und die freiliegenden Leitungen sind überwiegend gedämmt. Beim Warmwasser gilt dieselbe Spanne von 50 bis 70 %, der Rest wird nach Wohn- oder Nutzfläche verteilt (§ 8 Abs. 1 HeizkostenV).
Wird der Rest nach Fläche verteilt, bestimmt die Fläche hier also nur den Teil, der nicht nach Verbrauch verteilt wird, je nach Schlüssel 30 bis 50 % der Heizkosten.
Quelle: §§ 7 und 8 HeizkostenV (gesetze-im-internet.de, abgerufen am 30.10.2026).
Vermietete Eigentumswohnung
Unter Wohnungseigentümern werden die Kosten grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder Kostenarten eine andere Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 WEG). Ist die Wohnung vermietet und steht im Mietvertrag nichts anderes, rechnet der Vermieter gegenüber dem Mieter nach diesem Schlüssel der Eigentümer ab, nicht nach der Wohnfläche. Nur wenn der Schlüssel billigem Ermessen widerspricht, gilt wieder die Wohnfläche (§ 556a Abs. 3 BGB). Diese Regel gilt seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts zum 01.12.2020.
Welche Flächen und Räume zu Ihrer Einheit gehören, steht im Aufteilungsplan. Wie Sie ihn lesen, erklärt die Seite Aufteilungsplan lesen.
Quellen: § 16 Abs. 2 WEG und § 556a Abs. 3 BGB (gesetze-im-internet.de, abgerufen am 30.10.2026); Haufe, Betriebskostenabrechnung: häufig gestellte Fragen (06.05.2025), zum Datum 01.12.2020.
Wie die Fläche gemessen wird
Unmittelbar gilt die Wohnflächenverordnung nur für geförderten Wohnraum (§ 1 Abs. 1 WoFlV). Bei frei finanzierten Wohnungen zieht der BGH sie grundsätzlich zur Auslegung heran, außer die Parteien haben etwas anderes vereinbart oder eine andere Berechnung ist am Ort üblich (VIII ZR 275/08, Rn. 10). Nach der WoFlV wird mit lichten Maßen ab der Vorderkante der Bekleidung gemessen. Flächen unter Dachschrägen zählen ab 2 m Höhe voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte. Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§§ 3 und 4 WoFlV). Wurde die Fläche bis zum 31.12.2003 nach der II. Berechnungsverordnung ermittelt, bleibt es nach § 5 WoFlV dabei, bis bauliche Änderungen eine neue Berechnung nötig machen.
Die Rechenregeln im Einzelnen und ein durchgerechnetes Beispiel finden Sie unter Wohnflächenberechnung. Was mit Keller, Hobbyraum und Abstellraum ist, steht unter Keller, Hobbyraum, Abstellraum.
Quellen: §§ 1 bis 5 WoFlV (gesetze-im-internet.de, abgerufen am 30.10.2026); BGH, Urteil vom 16.09.2009, VIII ZR 275/08, Rn. 10.
Fristen, Angaben und Belege
Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Danach kann der Vermieter nichts mehr nachfordern, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Der Mieter muss Einwendungen spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 BGB).
In einem Haus mit mehreren Wohnungen gehören nach dem BGH mindestens vier Angaben in die Abrechnung: die Gesamtkosten, der Verteilerschlüssel mit Erläuterung, soweit nötig, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen (VIII ZR 93/15, Rn. 10).
Seit dem 01.01.2025 steht im Gesetz, dass der Mieter auf Verlangen die Belege einsehen darf. Der Vermieter darf sie elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB). Schon vorher hatte der BGH entschieden, dass das Einsichtsrecht auch Zahlungsbelege umfasst (VIII ZR 118/19).
Quellen: § 556 Abs. 3 und 4 BGB (gesetze-im-internet.de, abgerufen am 30.10.2026); BGH, Urteile vom 20.01.2016 (VIII ZR 93/15) und 09.12.2020 (VIII ZR 118/19); Haufe, Bürokratieentlastungsgesetz: Änderungen im Mietrecht (16.12.2025), zum Datum 01.01.2025.
Woher die richtige Zahl kommt
Die Fläche ermitteln Sie aus dem Grundriss oder durch Nachmessen. Alte Pläne liegen zum Beispiel in der Bauakte. Wie Sie da rankommen, steht unter Alten Grundriss finden. Flächenangaben in solchen Plänen sind nicht immer Wohnflächen nach WoFlV. Was die Zahlen im Raumstempel bedeuten, erklärt Raumstempel und Flächenangaben lesen.
Mit FloorBotter machen Sie aus einem Plan oder dem Foto eines Plans einen sauberen, bemaßten Grundriss, auch bei alten Papierplänen, solange die Maße lesbar sind. Ein aus einer Vorlage rekonstruierter Plan ersetzt aber kein Aufmaß. Soll die Fläche in der Abrechnung tragen, messen Sie nach oder lassen nachmessen. Mehr zu den Wegen steht unter Bestandspläne digitalisieren.
Häufige Fragen
Zählt in der Nebenkostenabrechnung die Wohnfläche aus dem Mietvertrag?
Nein, grundsätzlich nicht. Werden die Betriebskosten nach Fläche verteilt, zählt nach dem BGH im Allgemeinen die tatsächliche Wohnfläche im Verhältnis zur tatsächlichen Gesamtwohnfläche (Urteil vom 30.05.2018, VIII ZR 220/17). Eine Abweichung bis 10 % ist dafür nicht mehr unbeachtlich.
Gilt die 10-Prozent-Grenze bei der Wohnfläche noch?
Ja, aber für eine andere Frage. Liegt die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % unter der Angabe im Mietvertrag, ist das nach dem BGH ein Mangel, und die Miete kann gemindert sein. Für die Betriebskosten und für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zählt dagegen die tatsächliche Fläche.
Wer zahlt die Nebenkosten einer leeren Wohnung?
Werden die Kosten nach Fläche verteilt, trägt der Vermieter den Anteil leerstehender Wohnungen grundsätzlich selbst. Der BGH sieht darin das Vermietungsrisiko des Vermieters (Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05).
Wie wird bei einer vermieteten Eigentumswohnung abgerechnet?
Haben Mieter und Vermieter nichts anderes vereinbart, gilt nach § 556a Abs. 3 BGB der Schlüssel, nach dem die Eigentümer untereinander verteilen. Haben die Eigentümer nichts anderes vereinbart oder beschlossen, ist das der Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 WEG). Widerspricht dieser Schlüssel billigem Ermessen, wird nach Wohnfläche umgelegt.
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein?
Spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Kommt sie später, kann der Vermieter grundsätzlich nichts mehr nachfordern. Der Mieter hat für Einwendungen zwölf Monate ab Zugang Zeit.