Wohnfläche für die Grundsteuer
In der Grundsteuererklärung steht eine Zahl in Quadratmetern, und auf ihr baut die Steuer in den meisten Ländern auf. Hier lesen Sie, nach welcher Regel diese Fläche gemessen wird, was nicht dazugehört und was nach einem Umbau zu tun ist.
Wofür die Fläche gebraucht wird
Die neuen Werte wurden auf den 1. Januar 2022 festgestellt, gezahlt wird nach ihnen seit dem 1. Januar 2025. Die Erklärung sollte zuerst bis 31. Oktober 2022 beim Finanzamt sein. Am 13. Oktober 2022 wurde die Frist bis 31. Januar 2023 verlängert, in Bayern lief sie bis 2. Mai 2023. Welche Rolle die Wohnfläche spielt, hängt vom Land ab:
| Modell | Was die Wohnfläche bewirkt |
|---|---|
| Bundesmodell (§§ 249 ff. BewG) | Wohnfläche mal pauschale Nettokaltmiete je m² aus Anlage 39, angepasst nach Mietniveaustufe, ergibt den Rohertrag. Die Miete hängt unter anderem von der Größenklasse der Wohnung ab. |
| Bayern | 0,50 € je m² Gebäudefläche, für Wohnflächen mit einer Messzahl von 70 % |
| Hamburg | 0,50 € je m² Gebäudefläche, Ermäßigung für Wohnflächen, bei normaler Wohnlage weitere 25 % |
| Niedersachsen, Hessen | 0,50 € je m² Wohnfläche, Messzahl 70 %, danach ein Faktor |
| Baden-Württemberg | Keine auf den Wert. Gerechnet wird mit Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Die Wohn- und Nutzfläche entscheidet nur, ob die Messzahl um 30 % sinkt. |
Im Bundesmodell gibt es je Wohnung drei Größenklassen: unter 60 m², 60 bis unter 100 m² und ab 100 m². Jede Wohnung im Haus wird einzeln eingeordnet. Bei einer Wohnung mit 59 m² gilt also eine andere Tabellenmiete als bei einer mit 60 m².
Quellen: §§ 254, 266 BewG und Anlage 39 (gesetze-im-internet.de); AEBewGrSt vom 9.11.2021, A 254 Abs. 2; BayGrStG Art. 3 und 4; HmbGrStG §§ 3 und 4 mit AEHmbGrStG vom 17.2.2025; LStN Niedersachsen, Anleitung NIGrSt 2; HGrStG §§ 5 und 6; LGrStG BW §§ 38 und 40; Hessisches Finanzministerium und LStN, Mitteilungen vom 13.10.2022; BayLfSt, Bekanntmachung vom 1.2.2023.
Nach welcher Regel gemessen wird
Die Verwaltungsanweisung zum Bundesmodell nennt die Wohnflächenverordnung als Regel. Bayern, Hamburg, Niedersachsen und Hessen verweisen ebenso auf die WoFlV. Gemessen wird also mit lichten Maßen. Unter Dachschrägen zählt die Fläche zwischen 1 und 2 m Höhe zur Hälfte, Balkone in der Regel zu einem Viertel. Wie das im Einzelnen geht, zeigt die Seite Wohnflächenberechnung.
Manche Häuser haben nur eine ältere Berechnung nach der II. Berechnungsverordnung. Die Finanzverwaltung lässt sie hilfsweise gelten, wenn sie bis 31. Dezember 2003 zulässig erstellt wurde und das Haus seitdem baulich gleich geblieben ist. Hessen nimmt eine solche Fläche auch dann hin, wenn es noch keine Berechnung nach WoFlV gibt und sich die Fläche nicht geändert hat. Woran Sie alte Berechnungen erkennen, etwa am Abzug von 3 Prozent, steht unter Raumstempel und Flächenangaben lesen.
Quellen: AEBewGrSt A 249.1 Abs. 5; AEBayGrSt Nr. 3.2.1.2; AEHmbGrStG A H 2.1; LStN, Anleitung NIGrSt 2; AE HGrStG zu § 5 (StAnz. Hessen 2022 S. 642); WoFlV §§ 3 und 4.
Keller, Garage, Gartenhaus
Zubehörräume gehören nach § 2 Abs. 3 WoFlV nicht zur Wohnfläche: Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Im Bundesmodell bleiben sie außer Ansatz. Anders ist es bei einem Raum, der zum dauernden Wohnen ausgebaut ist. Er ist kein Zubehörraum mehr. Wann ein Hobbyraum als Wohnraum gilt, erklärt die Seite Keller, Hobbyraum, Abstellraum.
Garagen behandeln die Modelle verschieden. Im Bundesmodell steht in Anlage 39 je Garagenstellplatz ein fester Betrag von 35 € Nettokaltmiete im Monat, offene Außenstellplätze werden nicht gesondert angesetzt. In Bayern, Hamburg und Niedersachsen bleiben Garagen, die zur Wohnnutzung gehören, bis zusammen 50 m² außer Ansatz. Bayern und Hamburg lassen außerdem Nebengebäude von untergeordneter Bedeutung bis 30 m² weg, zum Beispiel ein Gartenhaus.
Quellen: WoFlV § 2 Abs. 3; AEBewGrSt A 254 Abs. 3 und 5; Anlage 39 BewG; BayGrStG Art. 2 Abs. 2 und 3; AEHmbGrStG A H 2.1; LStN, Anleitung NIGrSt 2.
Wo die Zahl steht
Die bayerische Finanzverwaltung zählt als Quellen auf: Bauunterlagen, Miet- oder Kaufverträge, Nebenkosten- oder Wohngeldabrechnungen, Versicherungs- und Finanzierungsunterlagen. Eine Fläche daraus dürfen Sie übernehmen, wenn es keine offensichtlichen Zweifel gibt. Hamburg nennt Bauunterlagen, Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, Versicherungs- und Finanzierungsunterlagen, Niedersachsen Bauunterlagen, Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung.
Fehlt alles, nennt die Checkliste des Bayerischen Landesamts für Steuern eigene Messungen. Das bayerische Gesetz verlangt, die Fläche durch eine geeignete Methode zu ermitteln. Wo die alten Baupläne liegen könnten, etwa in der Bauakte bei der Bauaufsicht, steht unter Alten Grundriss finden.
Quellen: AEBayGrSt Nr. 3.2.1.2 Satz 8; BayLfSt, Checkliste Wohngebäude (Stand 16.2.2024); BayGrStG Art. 2 Abs. 1; Hamburg, Anleitung HmbGrSt 2; LStN, Anleitung NIGrSt 2.
Nach Umbau oder bei einem Fehler
Wer das Dachgeschoss ausbaut oder anbaut, ändert die tatsächlichen Verhältnisse. Im Bundesmodell sind solche Änderungen nach § 228 Abs. 2 BewG auf den Beginn des folgenden Jahres anzuzeigen, die Frist beträgt drei Monate ab Jahresende. Ein Ausbau, der im Juni 2026 fertig wird, ist also bis 31. März 2027 zu melden. Bayern und Hamburg haben dieselbe Frist. Andere Länder mit eigenem Modell regeln die Anzeige selbst.
Im Bundesmodell gibt es eine Wertfortschreibung nur, wenn sich der Grundsteuerwert um mehr als 15.000 Euro ändert (§ 222 Abs. 1 BewG). Diese Grenze gilt auch, wenn ein Fehler beseitigt wird, zum Beispiel eine zu groß erklärte Fläche (§ 222 Abs. 3 BewG). Eine Erhöhung wirkt dabei frühestens ab dem Jahr des neuen Bescheids. In Bayern gibt es für die Flächen keine solche Wertgrenze. Nach einer Änderung steigt der Messbetrag dort aber erst, wenn der Gebäudeanteil um mehr als 5 Euro zunimmt, nach unten genügt jede Abweichung.
Quellen: § 228 Abs. 2 und § 222 Abs. 1, 3 und 4 BewG (gesetze-im-internet.de); AEBewGrSt A 222; BayGrStG Art. 6 Abs. 3 und 5, Art. 7 Abs. 1; AEHmbGrStG A B 228.
Aus dem Papierplan zur Fläche
Oft liegt nur ein vergilbter Grundriss im Ordner, mit Maßketten, aber ohne Flächenberechnung. Mit FloorBotter wird aus dem Foto eines solchen Plans ein sauberer, bemaßter Grundriss, solange die Maße lesbar sind. Sie laden das Foto hoch, markieren die Ecken und tragen Referenzmaße ein. Mit dem bemaßten Plan rechnen Sie die Räume dann nach WoFlV nach. Wie das Foto gelingt, steht unter Papierplan richtig fotografieren.
Achten Sie darauf, ob die Maße im Plan Rohbaumaße sind. Dann ist die Wohnfläche nach Putz kleiner, die Seite Rohbaumaß und Fertigmaß zeigt den Unterschied. Ein aus einer Vorlage rekonstruierter Plan ersetzt kein Aufmaß, wenn die Fläche rechtlich verbindlich sein soll.
Häufige Fragen
Nach welcher Regel wird die Wohnfläche für die Grundsteuer berechnet?
Grundsätzlich nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Das steht in der Verwaltungsanweisung zum Bundesmodell, im bayerischen Grundsteuergesetz und in den Vorgaben aus Hamburg, Niedersachsen und Hessen. Eine Berechnung nach der II. Berechnungsverordnung aus der Zeit bis Ende 2003 darf hilfsweise weiter genutzt werden, wenn seitdem nicht umgebaut wurde.
Zählt der Keller zur Wohnfläche für die Grundsteuer?
Nein, solange er ein Zubehörraum ist. Keller, Waschküche, Heizungsraum und Abstellräume außerhalb der Wohnung gehören nach § 2 Abs. 3 WoFlV nicht zur Wohnfläche. Ein Kellerraum, der zum dauernden Wohnen ausgebaut ist, gilt im Bundesmodell nicht mehr als Zubehörraum.
Spielt die Wohnfläche in Baden-Württemberg eine Rolle?
Für den Grundsteuerwert nicht. Er ergibt sich aus der Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert (§ 38 LGrStG). Die Wohn- und Nutzfläche entscheidet dort nur darüber, ob das Grundstück überwiegend Wohnzwecken dient. Dann ist die Steuermesszahl um 30 Prozent ermäßigt.
Bis wann muss ich einen Dachausbau dem Finanzamt melden?
Im Bundesmodell haben Sie nach § 228 Abs. 2 BewG drei Monate ab Ende des Jahres, in dem sich etwas geändert hat. Ist der Ausbau im Juni 2026 fertig, endet die Frist am 31. März 2027. Bayern und Hamburg nennen ebenfalls den 31. März des Folgejahres. Andere Länder mit eigenem Modell haben eigene Vorschriften.
Was passiert, wenn ich eine zu große Wohnfläche erklärt habe?
Das Bewertungsgesetz kennt die fehlerbeseitigende Fortschreibung (§ 222 Abs. 3 BewG). Im Bundesmodell muss der Grundsteuerwert dafür aber um mehr als 15.000 Euro abweichen. In Bayern gibt es für die Flächen keine solche Wertgrenze. Ob sich das im eigenen Fall lohnt, klärt das Finanzamt oder eine Steuerberatung.